Ein Haus privat zu verkaufen bedeutet: Sie übernehmen selbst alles, was sonst ein Makler erledigt, vom Angebotspreis über Exposé und Besichtigungen bis zur Prüfung der Käuferfinanzierung. Rechtlich brauchen Sie dafür nur zwei Dinge, einen gültigen Energieausweis und einen notariell beurkundeten Kaufvertrag. Praktisch entscheidet die Vorbereitung: Wer mit vollständigen Unterlagen und einem realistischen Preis startet, verkauft privat oft ordentlich. Wer nebenher anfängt, verliert Monate.

Was beim Privatverkauf auf Sie zukommt

Der Privatverkauf hat einen klaren Vorteil, Sie sparen die Provision, und einen klaren Preis, Sie tragen die Arbeit und das Risiko. Die Aufgaben fallen in vier Blöcke:

Block Ihre Aufgaben Typischer Zeitaufwand
Vorbereitung Unterlagen beschaffen, Wert einschätzen, Preisstrategie festlegen zwei bis sechs Wochen, je nach Behörden
Vermarktung Fotos, Exposé, Anzeigen, Anfragen beantworten laufend, oft täglich
Käuferauswahl Besichtigungen, Rückfragen, Finanzierung prüfen, verhandeln mehrere Abende und Wochenenden
Abwicklung Notar beauftragen, Entwurf prüfen, Übergabe vorbereiten zwei bis vier Wochen bis zum Termin

Die Zeitangaben sind Erfahrungswerte, keine Zusage. Ein gefragtes Haus in guter Lage verkauft sich schneller, ein Haus mit Sanierungsbedarf deutlich langsamer.

Schritt 1: Den Preis finden, bevor die Anzeige online geht

Der häufigste Fehler beim Privatverkauf ist ein Preis aus dem Bauch. Eigentümer kennen ihr Haus gut und schätzen es entsprechend hoch. Käufer vergleichen dagegen nüchtern mit anderen Angeboten.

Woraus sich ein realistischer Preis ergibt

  • Vergleichsangebote: Was kosten ähnliche Häuser in Ihrer Gegend in den Portalen? Achten Sie darauf, dass Angebotspreise keine Verkaufspreise sind.
  • Amtliche Daten: Der Gutachterausschuss Ihres Landkreises oder Ihrer Stadt veröffentlicht Bodenrichtwerte (in den meisten Ländern über das Portal BORIS) und Grundstücksmarktberichte mit tatsächlich gezahlten Preisen.
  • Zustand und Lage: Dach, Heizung, Fenster und Grundriss bestimmen, wie viel ein Käufer nach dem Kauf noch investieren muss. Dieser Betrag geht vom Preis ab.
  • Eine fachkundige Einschätzung: Ein Wertgutachten oder eine Einschätzung durch jemanden mit Marktkenntnis kostet wenig im Verhältnis zu dem, was ein falscher Preis kostet.

Angebotspreis und Verhandlungsspielraum

Setzen Sie den Angebotspreis so, dass er in den Portalen nicht aus dem Rahmen fällt, und legen Sie vorher fest, wo Ihre Untergrenze liegt. Wer erst in der Verhandlung überlegt, was er mindestens will, gibt zu schnell nach oder hält zu lange fest.

Praxis-Hinweis: Ein Haus, das zwei Monate ohne ernsthafte Anfrage im Netz steht, wirkt auf Käufer verdächtig. Eine Preissenkung danach bringt weniger als ein realistischer Startpreis.

Schritt 2: Unterlagen vollständig, bevor der erste Interessent fragt

Interessenten und deren Banken fragen früh nach Unterlagen. Fehlt etwas, verlieren Sie Zeit genau dann, wenn jemand kaufbereit ist. Die vollständige Liste zum Abhaken steht in der Checkliste für den Verkauf ohne Makler. Die wichtigsten Punkte:

  1. aktueller Grundbuchauszug
  2. Flurkarte (Liegenschaftskarte)
  3. Grundrisse, Schnitte, Wohnflächenberechnung
  4. Baugenehmigung und Baubeschreibung aus der Bauakte
  5. Energieausweis, Pflicht schon für die Anzeige (siehe Haus verkaufen ohne Energieausweis)
  6. Belege für Modernisierungen

Die Bauakte liegt beim Bauamt Ihrer Stadt oder Ihres Landkreises. Je nach Behörde dauert es Wochen bis zu einem Einsichtstermin. Beantragen Sie sie zuerst.

Schritt 3: Exposé und Anzeige

Ein gutes Exposé beantwortet die Fragen, die Interessenten sonst am Telefon stellen. Es spart Ihnen Besichtigungen mit Leuten, für die das Haus ohnehin nicht passt.

Was in ein Exposé gehört

  • Eckdaten: Wohnfläche, Grundstücksgröße, Zimmer, Baujahr, Heizung, Energiekennwerte
  • ehrliche Beschreibung des Zustands, mit Jahr der letzten Modernisierungen
  • Grundrisse, Lageplan, Fotos bei Tageslicht
  • Kosten, die auf den Käufer zukommen, etwa Grunderwerbsteuer und Notar
  • wie Besichtigungen ablaufen und welche Nachweise Sie dafür erwarten

Pflichtangaben aus dem Energieausweis

Nach § 87 des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz) muss eine Immobilienanzeige bestimmte Angaben aus dem Energieausweis enthalten, darunter Art des Ausweises, Energiebedarf oder -verbrauch, wesentlichen Energieträger, Baujahr und Effizienzklasse. Das gilt auch für private Anzeigen.

Schritt 4: Besichtigungen, die nicht ausufern

Privatverkäufer unterschätzen oft, wie viele Anfragen kommen und wie viele davon unverbindlich sind. Ein paar Regeln halten den Aufwand in Grenzen:

  • Vorqualifizieren: Fragen Sie am Telefon nach Zeitrahmen, Eigenkapital und Stand der Finanzierung.
  • Termine bündeln: Zwei oder drei feste Zeitfenster statt Einzeltermine an jedem Abend.
  • Sicherheit: Besichtigen Sie nicht allein, räumen Sie Wertsachen und Unterlagen mit persönlichen Daten weg.
  • Notizen: Halten Sie nach jedem Termin fest, wer welche Fragen hatte und wie ernst das Interesse wirkte.

Wer ernsthaft interessiert ist, kommt ein zweites Mal, oft mit Handwerker oder Gutachter. Spätestens dann sollten Sie einen Finanzierungsnachweis verlangen. Was ein solcher Nachweis aussagt, steht unter Finanzierungsbestätigung vom Käufer.

Schritt 5: Verhandeln und den richtigen Käufer wählen

Das höchste Gebot ist nicht immer das beste. Ein Käufer mit geprüfter Finanzierung und einem passenden Übergabetermin ist oft mehr wert als einer, der etwas mehr bietet, aber noch zur Bank muss. Halten Sie Absprachen schriftlich fest, auch wenn sie rechtlich erst mit dem Notarvertrag binden.

Beispiel: Zwei Interessenten bieten für ein Haus. A bietet 5.000 Euro mehr, will aber erst sein eigenes Haus verkaufen. B bietet weniger, hat eine objektbezogene Finanzierungszusage und kann in drei Wochen zum Notar. Wer unter Zeitdruck verkauft, nimmt meist B. Die Zahl ist ein Beispiel, die Abwägung nicht.

Melden sich mehrere ernsthafte Interessenten, kann ein geordnetes Bieterverfahren helfen. Bei wenig Nachfrage dagegen bremst es.

Schritt 6: Notar, Vertrag und Übergabe

Sind Sie sich einig, beauftragt meist der Käufer einen Notar, weil er nach § 448 Abs. 2 BGB in der Regel die Kosten der Beurkundung trägt. Der Notar entwirft den Vertrag und schickt ihn beiden Seiten. Prüfen Sie besonders:

  • Kaufpreis und Fälligkeitsvoraussetzungen
  • Übergabetermin und was mit dem Haus übergeben wird (Küche, Inventar)
  • Regelung zur Haftung für Sachmängel
  • Ablösung Ihrer Grundschulden aus dem Kaufpreis

Was der Notar von Ihnen braucht und wie der Termin abläuft, steht unter Notartermin beim Hausverkauf. Ihr Geld erhalten Sie erst, wenn die Voraussetzungen erfüllt sind, die der Vertrag nennt; Details unter Wann ist der Kaufpreis fällig?.

Ihre Pflichten als Privatverkäufer

Wer ohne Makler verkauft, hat dieselben Pflichten wie jeder andere Verkäufer. Drei davon werden oft unterschätzt:

  • Aufklärung über Mängel. Was Sie kennen und was für den Käufer erkennbar wichtig ist, etwa Feuchtigkeit im Keller oder ein undichtes Dach, müssen Sie offenlegen. Ein vertraglicher Haftungsausschluss hilft bei arglistigem Verschweigen nicht (§ 444 BGB).
  • Richtige Angaben im Exposé. Wohnfläche, Baujahr und Ausstattung sollten belegbar sein. Eine zu großzügig gerechnete Wohnfläche ist einer der häufigsten Streitpunkte nach dem Verkauf.
  • Umgang mit Daten der Interessenten. Namen, Telefonnummern und Finanzierungsnachweise sind personenbezogene Daten. Bewahren Sie sie nur so lange auf, wie Sie sie für den Verkauf brauchen.

Wo Privatverkäufe typischerweise scheitern

Fehler Folge Gegenmittel
Preis zu hoch angesetzt Haus bleibt liegen, spätere Senkung wirkt verdächtig vor dem Start Werteinschätzung einholen
Unterlagen fehlen Käufer und Bank warten, Interesse kühlt ab Bauakte und Grundbuch zuerst beantragen
Finanzierung nicht geprüft Käufer springt vor dem Notartermin ab Finanzierungsnachweis vor Verhandlung
Mängel verschwiegen Haftung trotz Ausschlussklausel (§ 444 BGB) Mängel schriftlich im Vertrag benennen
Zusagen nur mündlich Streit über Inventar oder Übergabetermin alles in den Vertragsentwurf aufnehmen

Wenn Ihnen der Privatverkauf zu viel wird

Nicht jeder hat die Zeit oder die Kraft für Exposé, Besichtigungen und Verhandlungen. Dann bleiben zwei Wege: ein Makler, der Ihnen die Arbeit abnimmt und den Marktpreis ausreizt, oder ein Direktverkauf. Liegt Ihr Haus in Leipzig oder Umland, kauft die RT Capital GmbH direkt an, ohne Provision für Sie. Nach Besichtigung oder vollständigen Unterlagen erhalten Sie binnen 48 Stunden ein schriftliches Angebot. Rechnen Sie ehrlich: Ein Direktankauf liegt meist unter dem erzielbaren Marktpreis, er erspart Ihnen aber den Aufwand dieser Seite. Wie er abläuft, steht unter So läuft der Direktverkauf; ein Angebot können Sie hier unverbindlich anfragen.