Der Kaufpreis wird fällig, wenn der Notar dem Käufer schriftlich mitteilt, dass alle im Vertrag vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind. Üblich sind vier: die Auflassungsvormerkung für den Käufer ist eingetragen, die Gemeinde verzichtet auf ihr Vorkaufsrecht, die Löschungsunterlagen für alte Grundschulden liegen vor, und nötige Genehmigungen sind erteilt. Ab Zugang dieser Fälligkeitsmitteilung hat der Käufer meist eine vertraglich vereinbarte Frist, häufig um zwei Wochen, um zu zahlen.

Warum nicht sofort gezahlt wird

Beim Hausverkauf zahlt keine Seite blind. Der Käufer soll nicht zahlen, bevor sicher ist, dass er das Eigentum auch bekommt. Der Verkäufer soll das Eigentum nicht verlieren, bevor das Geld da ist. Der Notar löst das, indem er die Zahlung an Bedingungen knüpft und die Eigentumsumschreibung erst beantragt, wenn das Geld geflossen ist. Diese Reihenfolge kostet Zeit, schützt aber beide Seiten.

Die Voraussetzungen im Einzelnen

Auflassungsvormerkung. Sie sichert dem Käufer im Grundbuch den Anspruch auf das Eigentum (§ 883 BGB). Wie lange die Eintragung dauert, hängt stark vom Grundbuchamt ab. Mehr unter Wie lange dauert die Auflassungsvormerkung?.

Vorkaufsrecht der Gemeinde. Gemeinden haben in bestimmten Fällen ein gesetzliches Vorkaufsrecht (§§ 24 ff. BauGB). Der Notar fragt nach, ob sie es ausübt, und wartet auf ein sogenanntes Negativattest (§ 28 Abs. 1 BauGB). Bei Einfamilienhäusern wird das Vorkaufsrecht selten ausgeübt, die Antwort muss aber trotzdem abgewartet werden.

Lastenfreistellung. Sind im Grundbuch noch Grundschulden eingetragen, die der Käufer nicht übernimmt, braucht der Notar von den Gläubigern die Löschungsbewilligung, verbunden mit der Angabe, welcher Betrag noch zur Ablösung offen ist. Ihre Bank ist damit oft der langsamste Beteiligte. Wie Sie das beschleunigen, steht unter Haus verkaufen trotz Kredit.

Genehmigungen. Je nach Fall kommen weitere hinzu: die Genehmigung des Betreuungsgerichts, wenn ein Betreuer verkauft, eine Genehmigung in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten (§ 144 BauGB) oder die Zustimmung eines Verwalters. Jede davon kann den Zeitplan verschieben.

Wie lange es typischerweise dauert

Vom Notartermin bis zur Fälligkeitsmitteilung vergehen in vielen Fällen einige Wochen. Kürzer wird es, wenn das Grundbuchamt zügig arbeitet und keine Grundschulden abzulösen sind. Länger wird es bei überlasteten Grundbuchämtern, bei Gemeinden, die das Vorkaufsrecht ausführlich prüfen, oder wenn eine gerichtliche Genehmigung nötig ist.

Für Sie als Verkäufer bedeutet das: Wenn Sie das Geld für einen Anschlusskauf oder zur Schuldentilgung zu einem bestimmten Datum brauchen, planen Sie einen Puffer ein. Fragen Sie den Notar schon bei der Vorbereitung, mit welchen Bearbeitungszeiten er bei Grundbuchamt und Gemeinde rechnet.

Was Sie selbst beschleunigen können

  • Beauftragen Sie Ihre Bank, sobald der Notartermin feststeht, mit der Vorbereitung der Löschungsunterlagen, statt auf die Anfrage des Notars zu warten.
  • Legen Sie einen eventuell vorhandenen Grundschuldbrief bereit.
  • Klären Sie vor dem Termin, ob Genehmigungen nötig sind, und beantragen Sie sie frühzeitig.
  • Vereinbaren Sie eine klare Zahlungsfrist im Vertrag, statt einer offenen Formulierung.

Wohin das Geld fließt

Steht eine Grundschuld im Grundbuch, bekommen Sie den Kaufpreis nicht in einer Summe. Der Käufer überweist auf Anweisung des Notars zuerst den Ablösebetrag direkt an Ihre Bank und nur den Rest an Sie. Prüfen Sie die Aufteilung in der Fälligkeitsmitteilung, sobald Sie eine Kopie erhalten. Und geben Sie dem Notar eine Kontoverbindung, auf die Sie selbst Zugriff haben; bei Erbengemeinschaften oder Eheleuten in Trennung ist das nicht immer selbstverständlich.

Wenn der Käufer nicht zahlt

Nach Ablauf der Zahlungsfrist ist der Käufer in Verzug und schuldet Verzugszinsen; ist ein Verbraucher beteiligt, liegt der gesetzliche Zinssatz fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz (§ 288 Abs. 1 BGB). Fast alle Kaufverträge enthalten außerdem eine Unterwerfung des Käufers unter die sofortige Zwangsvollstreckung (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO). Sie können dann ohne Klage vollstrecken.

Zahlt er auch dann nicht, können Sie nach einer angemessenen Nachfrist vom Vertrag zurücktreten (§ 323 BGB) und Schadensersatz verlangen. Damit das Haus wieder frei verkäuflich wird, muss allerdings die Vormerkung des Käufers gelöscht werden. Gute Verträge regeln dafür ein Verfahren, damit Sie nicht auf seine Mitwirkung angewiesen sind. Damit es gar nicht so weit kommt, prüfen Sie die Finanzierung früh, siehe Finanzierungsbestätigung vom Käufer.