Wer sein Haus ohne Makler verkauft, arbeitet am besten eine feste Reihenfolge ab: zuerst die Unterlagen mit langer Vorlaufzeit, dann Preis und Exposé, danach Besichtigungen mit geprüften Interessenten, zuletzt Notar und Übergabe. Diese Checkliste fasst die Aufgaben in sechs Phasen zusammen. Haken Sie ab, was erledigt ist, und starten Sie die Vermarktung erst, wenn Phase 1 und 2 vollständig sind.

Phase 1: Unterlagen, die Sie beantragen müssen

Diese Papiere liegen bei Behörden. Beantragen Sie sie gleichzeitig, sobald die Entscheidung zum Verkauf steht.

Unterlage Wo Erledigt
Grundbuchauszug, nicht älter als drei Monate Grundbuchamt beim Amtsgericht oder über einen Notar ☐
Flurkarte Vermessungsamt bzw. Katasterbehörde ☐
Bauakte: Baugenehmigung, Pläne, Baubeschreibung Bauamt (untere Bauaufsicht) ☐
Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis Bauamt (nicht in Bayern) ☐
Auskunft zu Erschließungsbeiträgen Gemeinde ☐
bei Altlastenverdacht: Auskunft aus dem Kataster untere Bodenschutzbehörde ☐
bei Erbfall: Erbschein oder eröffnetes notarielles Testament Nachlassgericht ☐

Ein Hinweis zum Baulastenverzeichnis: Es wird in fast allen Ländern bei der Bauaufsicht geführt, in Bayern jedoch nicht; dort ergeben sich vergleichbare Rechte aus dem Grundbuch. Fragen Sie bei Ihrer Gemeinde nach, wenn Sie unsicher sind.

Phase 2: Unterlagen aus Ihrem eigenen Ordner

Diese Unterlagen haben Sie meist schon. Suchen Sie sie jetzt heraus, nicht erst, wenn der Käufer fragt.

  • ☐ Energieausweis, gültig und nicht älter als zehn Jahre
  • ☐ Wohnflächenberechnung, falls nicht in der Bauakte
  • ☐ Rechnungen und Belege für Modernisierungen (Dach, Heizung, Fenster, Elektrik)
  • ☐ Grundsteuerbescheid
  • ☐ Nachweis der Gebäudeversicherung
  • ☐ Darlehensvertrag und aktuelle Restschuld, falls noch ein Kredit läuft
  • ☐ Grundschuldbrief, falls eine Briefgrundschuld eingetragen ist
  • ☐ Schornsteinfegerprotokoll und Wartungsnachweise der Heizung
  • ☐ bei Vermietung: Mietvertrag, Nachweis der Kaution, letzte Nebenkostenabrechnung

Ein verlorener Grundschuldbrief ist einer der häufigsten Bremsklötze. Ohne ihn lässt sich die Grundschuld nicht löschen, und das Aufgebotsverfahren dauert Monate. Mehr zur Ablösung unter Haus verkaufen trotz Kredit.

Phase 3: Preis und Exposé

  • ☐ Bodenrichtwert im Landesportal nachgesehen
  • ☐ vergleichbare Angebote in den Portalen ausgewertet
  • ☐ Werteinschätzung eingeholt
  • ☐ Angebotspreis und persönliche Untergrenze schriftlich festgelegt
  • ☐ Fotos bei Tageslicht, aufgeräumte Räume
  • ☐ Grundrisse lesbar aufbereitet
  • ☐ Exposé mit ehrlicher Zustandsbeschreibung
  • ☐ Pflichtangaben aus dem Energieausweis in der Anzeige (§ 87 GModG)

Warum der Energieausweis schon in der Anzeige gebraucht wird, steht unter Haus verkaufen ohne Energieausweis.

Phase 4: Anfragen und Besichtigungen

  • ☐ Fragen für das Erstgespräch vorbereitet: Zeitrahmen, Eigenkapital, Stand der Finanzierung
  • ☐ feste Besichtigungsfenster festgelegt
  • ☐ eine zweite Person ist bei Besichtigungen dabei
  • ☐ Wertsachen und persönliche Unterlagen weggeräumt
  • ☐ Unterlagenmappe für ernsthafte Interessenten vorbereitet, ohne Kontodaten
  • ☐ Notizen zu jedem Interessenten

Was Sie bei der zweiten Besichtigung verlangen

  • ☐ Finanzierungsbestätigung der Bank oder Eigenkapitalnachweis
  • ☐ Name und Anschrift aller Käufer, wie sie im Vertrag stehen sollen
  • ☐ gewünschter Übergabetermin

Wie belastbar ein Finanzierungsnachweis ist, erklärt Finanzierungsbestätigung vom Käufer.

Phase 5: Einigung und Notarvertrag

  • ☐ Kaufpreis, Übergabetermin und mitverkauftes Inventar schriftlich festgehalten
  • ☐ Notar ausgewählt, Auftrag mit allen Daten erteilt
  • ☐ Vertragsentwurf erhalten und Zeile für Zeile gelesen
  • ☐ bekannte Mängel im Vertrag benannt
  • ☐ Regelung zur Ablösung Ihrer Grundschulden geprüft
  • ☐ Personalausweis gültig, Steuer-Identifikationsnummer bereit
  • ☐ bei Vertretung: notariell beglaubigte Vollmacht

Eine Besonderheit, wenn Sie an ein Unternehmen verkaufen: Ist der Käufer Unternehmer und Sie Verbraucher, soll der Notar Ihnen den Entwurf in der Regel zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Diese Frist schützt Sie und lässt sich nur aus sachlichem Grund verkürzen.

Was beim Termin selbst passiert, steht unter Notartermin beim Hausverkauf.

Phase 6: Nach dem Notartermin

  • ☐ Löschungsbewilligung Ihrer Bank angefordert (macht meist der Notar)
  • ☐ Fälligkeitsmitteilung des Notars abgewartet
  • ☐ Zahlungseingang auf Ihrem Konto geprüft
  • ☐ Übergabeprotokoll mit Zählerständen erstellt
  • ☐ alle Schlüssel übergeben, Anzahl notiert
  • ☐ Versorger, Gebäudeversicherung und Grundsteuerstelle informiert
  • ☐ Unterlagen für die eigene Steuererklärung abgelegt

Wann das Geld tatsächlich fließt, hängt an mehreren Stellen; der Ablauf steht unter Wann ist der Kaufpreis fällig?.

Kosten, die auf Sie als Verkäufer zukommen

Auch ohne Makler ist ein Verkauf nicht kostenlos. Welche Posten bei Ihnen anfallen, hängt vom Einzelfall ab:

Posten Fällt an, wenn … Hinweis
Energieausweis keiner vorliegt oder er abgelaufen ist Verbrauchsausweis ist meist günstiger als Bedarfsausweis
Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauakteneinsicht Sie die Unterlagen selbst beschaffen Gebühren je nach Behörde
Löschung Ihrer Grundschulden Grundschulden eingetragen sind Notar- und Grundbuchgebühren tragen in der Regel Sie
Vorfälligkeitsentschädigung ein Kredit mit laufender Zinsbindung vorzeitig abgelöst wird Höhe bei der Bank erfragen (§ 490 Abs. 2 BGB)
Inserate Sie auf Portalen werben Preise der Portale vergleichen
Steuer auf den Gewinn das Haus innerhalb von zehn Jahren nach Kauf verkauft wird und nicht selbst genutzt war § 23 EStG, Steuerberatung einholen

Die Kosten für Beurkundung und Eigentumsumschreibung trägt nach § 448 Abs. 2 BGB in der Regel der Käufer, sofern der Vertrag nichts anderes bestimmt.

Zeitbedarf je Phase

Als grobe Orientierung, ohne Gewähr für den Einzelfall:

Phase Typischer Zeitraum Was ihn verlängert
1 und 2: Unterlagen zwei bis sechs Wochen Termin für die Bauakteneinsicht, fehlender Erbschein
3: Preis und Exposé ein bis zwei Wochen Unklarheit über den Wert
4: Besichtigungen wenige Wochen bis Monate Preis über Markt, geringe Nachfrage
5: Notarvertrag zwei bis vier Wochen Nachverhandlungen, Zwei-Wochen-Frist bei Unternehmern als Käufer
6: Vollzug einige Wochen Löschungsunterlagen, Vorkaufsrechtsanfrage bei der Gemeinde

Zusatzliste für geerbte Häuser

  • ☐ Erbschein oder eröffnetes notarielles Testament liegt vor
  • ☐ Grundbuch ist auf die Erben berichtigt oder die Berichtigung beantragt
  • ☐ alle Miterben sind mit dem Verkauf einverstanden, idealerweise schriftlich
  • ☐ eine Person ist bestimmt, die Gespräche mit Käufern führt
  • ☐ Räumung und Entsorgung sind geplant
  • ☐ Versicherer weiß, dass das Haus leer steht
  • ☐ steuerliche Fragen sind geklärt, denn bei Erbfällen zählt für die Zehnjahresfrist die Anschaffung durch den Erblasser (§ 23 EStG)

Für die Berichtigung des Grundbuchs auf die Erben fallen keine Grundbuchgebühren an, wenn der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gestellt wird.

Typische Lücken in der Checkliste

Drei Punkte fehlen erfahrungsgemäß am häufigsten, wenn ein Käufer schon gefunden ist:

  1. Nicht genehmigte Umbauten. Ein ausgebautes Dachgeschoss oder ein Wintergarten, der nicht in der Bauakte steht, löst Rückfragen der Käuferbank aus. Klären Sie das, bevor Sie es im Exposé als Wohnfläche angeben.
  2. Unklare Grenzen. Stimmt der Zaun nicht mit der Flurkarte überein, sollten Sie das vor dem Verkauf wissen, nicht vom Käufer erfahren.
  3. Rechte Dritter. Ein Wohnrecht oder Wegerecht in Abteilung II des Grundbuchs beeinflusst den Preis. Lesen Sie Ihren Grundbuchauszug vollständig.

Wenn die Liste zu lang ist

Diese Checkliste zeigt, wie viel Arbeit ein Verkauf ohne Makler bedeutet. Bei einem Direktverkauf entfallen die Phasen 3 und 4 weitgehend: Es gibt keine Anzeige, keine Besichtigungsrunden und keine Prüfung fremder Finanzierungen. Für Immobilien in Leipzig und Umland bietet die RT Capital GmbH diesen Weg an. Die Unterlagen aus Phase 1 und 2 werden trotzdem gebraucht, denn ohne sie gibt niemand ein seriöses Angebot ab. Wie der Direktverkauf abläuft, steht unter So läuft der Direktverkauf.