Rechtlich können Sie ein Haus auch ohne Energieausweis verkaufen; der Kaufvertrag ist wirksam. Sie verstoßen damit aber in aller Regel gegen das Gebäudeenergiegesetz: Wer ein Haus verkaufen will, muss Interessenten spätestens bei der Besichtigung einen gültigen Energieausweis vorlegen und dem Käufer nach Vertragsschluss übergeben (§ 80 Abs. 4 GEG). Ausnahmen gibt es nur in wenigen Fällen, etwa für Baudenkmäler. Da ein Ausweis meist schnell zu bekommen ist, lohnt sich der Verzicht praktisch nie.

Was das Gesetz genau verlangt

Die Pflichten setzen früher ein, als viele denken. Schon in der Immobilienanzeige müssen bestimmte Angaben aus dem Energieausweis stehen, darunter Art des Ausweises, Energiebedarf oder -verbrauch, wesentlicher Energieträger, Baujahr und Effizienzklasse (§ 87 GEG). Wer inseriert, braucht den Ausweis also schon vor der ersten Anzeige.

Bei der Besichtigung muss er vorgelegt werden, etwa als Aushang oder Ausdruck. Findet keine Besichtigung statt, muss er dem Interessenten unverzüglich vorgelegt werden, wenn dieser ihn verlangt. Nach dem Kaufvertrag erhält der Käufer das Original oder eine Kopie.

Verstöße sind Ordnungswidrigkeiten (§ 108 GEG). Wie hoch ein Bußgeld ausfällt, legt die zuständige Behörde im Einzelfall fest.

Die Ausnahmen

Ohne Ausweis dürfen Sie verkaufen, wenn das Gebäude ein Baudenkmal ist (§ 79 Abs. 4 GEG). Auch kleine Gebäude mit geringer Nutzfläche sind von der Pflicht ausgenommen. Daneben gibt es Fälle, in denen das Haus gar kein Gebäude im Sinne des GEG ist, etwa ein nicht beheiztes Nebengebäude.

Nicht ausgenommen ist ein Haus, nur weil es alt, unsaniert oder abrissreif ist. Gerade bei solchen Häusern verlangen Käufer den Ausweis besonders oft, weil er ihnen hilft, die Sanierungskosten einzuschätzen. Auch beim Verkauf an Verwandte oder im Erbfall entfällt die Pflicht nicht automatisch; im Zweifel lassen Sie das vor dem Notartermin klären.

Bedarfs- oder Verbrauchsausweis?

Es gibt zwei Arten:

Der Verbrauchsausweis beruht auf den tatsächlichen Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre. Er ist schnell und günstig zu erstellen, sagt aber auch etwas über das Heizverhalten der Bewohner aus und weniger über das Gebäude.

Der Bedarfsausweis berechnet den Energiebedarf aus der Bausubstanz: Wände, Dach, Fenster, Heizung. Dafür braucht der Aussteller Baupläne oder einen Termin vor Ort. Er ist aufwendiger und teurer, aber aussagekräftiger.

Welcher Ausweis zulässig ist, hängt vom Gebäude ab. Für kleinere Wohngebäude mit bis zu vier Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, ist in der Regel ein Bedarfsausweis vorgeschrieben, es sei denn, das Haus erreicht schon den Wärmeschutz der damaligen Verordnung (§ 80 Abs. 3 GEG). Für viele ältere Einfamilienhäuser heißt das: Bedarfsausweis. Hat das Haus länger leer gestanden, fehlen ohnehin die Verbrauchsdaten.

Wie Sie schnell einen Ausweis bekommen

Ausstellen dürfen Energieausweise unter anderem Energieberater, Architekten, Ingenieure und bestimmte Handwerker mit entsprechender Qualifikation (§ 88 GEG). Ein Verbrauchsausweis ist oft innerhalb weniger Tage fertig, wenn Sie die Abrechnungen bereithalten. Für einen Bedarfsausweis sollten Sie mehr Zeit einplanen, vor allem wenn erst ein Vor-Ort-Termin gefunden werden muss.

Halten Sie bereit:

  • Baujahr des Hauses und der Heizungsanlage
  • Wohnfläche und Anzahl der Wohnungen
  • Grundrisse und Schnitte, wenn vorhanden
  • Angaben zu Modernisierungen, etwa neue Fenster oder gedämmtes Dach
  • für den Verbrauchsausweis: Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre

Ein Energieausweis gilt zehn Jahre (§ 79 Abs. 2 GEG). Prüfen Sie das Ausstellungsdatum, wenn bereits einer vorhanden ist. Ein abgelaufener Ausweis erfüllt die Pflicht nicht.

Und wenn das Haus abgerissen werden soll?

Auch dann gilt die Pflicht in der Regel, solange das Gebäude steht und als Wohngebäude verkauft wird. Manche Verkäufer bieten in solchen Fällen ausdrücklich ein Grundstück mit abrissreifem Altbestand an. Ob das die Ausweispflicht entfallen lässt, ist eine Frage des Einzelfalls und sollte nicht auf eigene Faust entschieden werden. Im Zweifel ist ein Ausweis schneller beschafft als jede rechtliche Klärung.

Warum der Ausweis beim schnellen Verkauf hilft

Käufer und ihre Banken fragen nach dem Ausweis. Fehlt er, entsteht eine Verzögerung genau dann, wenn ein Interessent schon kaufbereit ist. Wer schnell verkaufen will, bestellt ihn deshalb zusammen mit den übrigen Unterlagen ganz am Anfang. Welche weiteren Schritte sich vorziehen lassen, steht unter Wie schnell kann ich mein Haus verkaufen?.