Ja, Sie können Ihr Haus jederzeit verkaufen, auch wenn der Immobilienkredit noch läuft. Der Notar regelt im Kaufvertrag, dass ein Teil des Kaufpreises direkt an Ihre Bank fließt; die Bank gibt im Gegenzug die Grundschuld frei, und der Rest geht an Sie. Teuer wird es nur, wenn Sie einen Kredit mit laufender Zinsbindung vorzeitig beenden: Dann darf die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

So läuft die Ablösung praktisch

Der Ablauf ist Routine und für Käufer kein Grund zur Sorge:

  1. Sie teilen dem Notar mit, welche Grundschulden eingetragen sind und welche Bank dahintersteht.
  2. Der Notar fordert bei Ihrer Bank die Löschungsunterlagen an, verbunden mit der Auflage, dass sie nur verwendet werden dürfen, wenn der Ablösebetrag gezahlt ist.
  3. Die Bank nennt den Betrag, der zu einem Stichtag noch offen ist, einschließlich etwaiger Vorfälligkeitsentschädigung.
  4. In der Fälligkeitsmitteilung teilt der Notar dem Käufer mit, welcher Teil an die Bank und welcher an Sie geht.
  5. Nach Zahlung reicht der Notar die Löschung beim Grundbuchamt ein.

Haben Sie das nächste Haus schon gekauft, während das alte noch belastet ist, brauchen Sie für die Übergangszeit meist zusätzliches Geld. Wie das geht, steht unter Zwischenfinanzierung beim Hauskauf.

Vorfälligkeitsentschädigung: wann sie anfällt

Ein Immobiliendarlehen mit fester Zinsbindung ist eigentlich nicht vorzeitig kündbar. Wer verkaufen will, hat aber ein berechtigtes Interesse an einer vorzeitigen Rückzahlung. Das Gesetz gibt Ihnen in diesem Fall ein Kündigungsrecht (§ 490 Abs. 2 BGB), verpflichtet Sie aber, der Bank den Schaden zu ersetzen, der ihr durch die vorzeitige Rückzahlung entsteht. Das ist die Vorfälligkeitsentschädigung. Ihre Höhe hängt vor allem von der Restschuld, der verbleibenden Zinsbindung und der Differenz zwischen Ihrem Vertragszins und dem aktuellen Zinsniveau ab.

Keine Entschädigung fällt an, wenn:

  • die Zinsbindung zum Verkaufszeitpunkt ohnehin ausläuft,
  • seit vollständigem Empfang des Darlehens zehn Jahre vergangen sind; dann können Sie mit sechs Monaten Frist kündigen (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB),
  • das Darlehen einen variablen Zins hat,
  • Ihr Vertrag ein Sondertilgungsrecht enthält, das den Betrag abdeckt.

Lassen Sie sich die Berechnung der Bank schriftlich geben und prüfen Sie sie. Fehler kommen vor, etwa bei der Berücksichtigung von Sondertilgungsrechten. Verbraucherzentralen bieten eine Nachrechnung an.

Drei Wege, die Entschädigung zu vermeiden

Den Verkauf terminieren. Endet Ihre Zinsbindung in wenigen Monaten, kann es sich lohnen, den Übergabetermin und die Fälligkeit des Kaufpreises darauf abzustimmen. Wer schnell verkaufen muss, hat diesen Spielraum aber oft nicht.

Das Darlehen mitnehmen. Kaufen Sie eine neue Immobilie, können Sie die Bank fragen, ob sie die Grundschuld auf das neue Objekt überträgt, häufig Pfandtausch genannt. Einen Anspruch darauf haben Sie nicht, viele Banken lassen sich aber darauf ein, wenn das neue Objekt ausreichend Sicherheit bietet.

Der Käufer übernimmt den Kredit. Rechtlich möglich, aber selten. Die Bank müsste dem Schuldnerwechsel zustimmen und den Käufer prüfen wie einen neuen Kunden.

Wenn der Kaufpreis nicht reicht

Liegt die Restschuld über dem erzielbaren Kaufpreis, wird es schwierig. Die Bank gibt die Grundschuld meist nur frei, wenn sie vollständig bedient wird. Sie müssen die Lücke dann aus eigenen Mitteln schließen oder mit der Bank vereinbaren, dass der Rest als ungesichertes Darlehen weiterläuft. Bevor Sie einen Käufer suchen, sollten Sie diesen Punkt klären. Sonst steht im ungünstigsten Fall ein unterschriebener Kaufvertrag, den Sie nicht erfüllen können.

Ist die Lage bereits angespannt und die Bank hat gekündigt, lesen Sie Zwangsversteigerung abwenden. Ein frühzeitiger freiwilliger Verkauf ist in dieser Lage fast immer besser.

Was Sie vor dem Verkauf bei der Bank anfragen sollten

Fordern Sie eine aktuelle Aufstellung an: Restschuld zu einem bestimmten Datum, Höhe einer möglichen Vorfälligkeitsentschädigung, welche Grundschulden die Bank hält und ob es sich um Buch- oder Briefgrundschulden handelt. Bei einer Briefgrundschuld muss der Brief zur Löschung vorgelegt werden. Liegt er bei Ihnen in einer Schublade, suchen Sie ihn jetzt, nicht erst nach dem Notartermin. Wann der Kaufpreis tatsächlich auf Ihrem Konto landet, steht unter Wann ist der Kaufpreis fällig?.