Eine Wohnung ohne Makler zu verkaufen funktioniert im Grundsatz wie beim Haus: Preis finden, Unterlagen sammeln, Käufer auswählen, notariell beurkunden. Der Unterschied liegt in der Eigentümergemeinschaft. Käufer und Banken wollen Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und die Protokolle der Eigentümerversammlungen sehen, und manchmal muss der Verwalter dem Verkauf zustimmen. Wer diese Unterlagen früh beim Verwalter anfordert, spart beim Privatverkauf die meiste Zeit.

Was eine Wohnung vom Haus unterscheidet

Wer eine Eigentumswohnung kauft, kauft zwei Dinge: das Sondereigentum an der Wohnung und einen Anteil am Gemeinschaftseigentum, also an Dach, Fassade, Treppenhaus und Heizung. Über das Gemeinschaftseigentum entscheidet die Eigentümerversammlung. Deshalb interessiert Käufer nicht nur Ihre Wohnung, sondern auch der Zustand des Hauses, die Finanzen der Gemeinschaft und die Stimmung unter den Eigentümern.

Thema Haus Eigentumswohnung
Wer entscheidet über Sanierungen? Sie allein die Eigentümerversammlung
zusätzliche Unterlagen kaum Teilungserklärung, Protokolle, Abrechnungen, Wirtschaftsplan
Zustimmung Dritter zum Verkauf nein möglich, wenn in der Teilungserklärung vorgesehen
laufende Kosten für den Käufer Grundsteuer, Versicherung, Instandhaltung Hausgeld, darin Rücklage und Verwaltung
Energieausweis für das Haus für das ganze Gebäude, liegt meist beim Verwalter

Die WEG-Unterlagen: das Paket, das Käufer verlangen

Viele dieser Unterlagen haben Sie nicht selbst, sondern der Verwalter. Fordern Sie sie schriftlich an, sobald der Verkauf feststeht.

Was Sie vom Verwalter brauchen

  1. Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplan, inklusive aller Nachträge
  2. Protokolle der Eigentümerversammlungen, üblich sind die letzten drei Jahre
  3. Beschluss-Sammlung, die der Verwalter nach § 24 Abs. 7 WEG führen muss
  4. aktueller Wirtschaftsplan und die letzte Jahresabrechnung
  5. Stand der Erhaltungsrücklage, früher Instandhaltungsrücklage genannt
  6. Energieausweis für das Gebäude
  7. Hausgeldbescheinigung, aus der hervorgeht, dass Sie keine Rückstände haben

Was Sie selbst beisteuern

  • Grundbuchauszug (Wohnungsgrundbuch)
  • Grundriss und Wohnflächenberechnung Ihrer Wohnung
  • Belege über Modernisierungen innerhalb der Wohnung
  • bei Vermietung: Mietvertrag, Nachweis der Kaution, letzte Betriebskostenabrechnung

Was Käufer in den Protokollen suchen

Erfahrene Käufer lesen die Protokolle rückwärts und suchen nach drei Dingen: beschlossenen Sonderumlagen, aufgeschobenen Sanierungen und Streit. Steht dort seit Jahren, dass das Dach „demnächst“ gemacht werden muss, wird der Käufer das in seinen Preis einrechnen. Besser, Sie wissen das vorher und sprechen es offen an.

Die Zustimmung des Verwalters

Viele Teilungserklärungen enthalten eine Klausel, nach der der Verkauf der Zustimmung des Verwalters oder der anderen Eigentümer bedarf (§ 12 WEG). Ohne diese Zustimmung trägt das Grundbuchamt den Käufer nicht als Eigentümer ein.

  • Prüfen Sie die Teilungserklärung auf eine solche Klausel, bevor Sie einen Notartermin vereinbaren.
  • Die Zustimmung darf nur aus wichtigem Grund verweigert werden (§ 12 Abs. 2 WEG), etwa wenn der Käufer erkennbar nicht zahlungsfähig ist.
  • Die Erklärung muss öffentlich beglaubigt sein, damit das Grundbuchamt sie akzeptiert. Den Ablauf übernimmt in der Regel der Notar.
  • Die Kosten der Zustimmung regelt meist der Verwaltervertrag oder die Gemeinschaftsordnung.

Vermietete Wohnung ohne Makler verkaufen

Eine vermietete Wohnung kaufen vor allem Anleger. Für sie zählen Miete, Mietvertrag und Zustand mehr als die Einbauküche. Drei Regeln sollten Sie kennen:

  • Der Mietvertrag geht über. Kauf bricht nicht Miete; der Käufer tritt in den bestehenden Vertrag ein (§ 566 BGB), einschließlich der Kaution (§ 566a BGB).
  • Vorkaufsrecht des Mieters. Wurde die Wohnung erst nach Beginn des Mietverhältnisses in Wohnungseigentum umgewandelt und wird sie jetzt zum ersten Mal verkauft, hat der Mieter ein Vorkaufsrecht (§ 577 BGB). Der Notar informiert ihn, und er kann zu denselben Bedingungen eintreten.
  • Besichtigungen muss der Mieter nach Ankündigung in angemessenem Umfang dulden. Wie viel angemessen ist, hängt vom Einzelfall ab. Ein gutes Verhältnis zum Mieter ist hier mehr wert als jede Rechtsposition.

Den Preis finden

Für Eigentumswohnungen gibt es mehr Vergleichsangebote als für Häuser, was die Preisfindung leichter macht. Vergleichen Sie Wohnungen mit ähnlicher Größe, Etage, Baujahr und Ausstattung im selben Viertel. Achten Sie zusätzlich auf Faktoren, die nur bei Wohnungen zählen:

Faktor Wirkung auf den Preis
hohe Erhaltungsrücklage wirkt beruhigend, weil Sanierungen finanziert sind
beschlossene Sonderumlage wird vom Käufer abgezogen oder muss im Vertrag geregelt werden
hohes Hausgeld dämpft die Zahlungsbereitschaft von Selbstnutzern
Aufzug, Balkon, Stellplatz erhöhen den Preis, sofern Sondernutzungsrecht oder Sondereigentum klar geregelt ist
vermietet Anleger rechnen mit der Miete, Selbstnutzer fallen weg

Beispiel: Zwei gleich große Wohnungen im selben Haus. Für eine ist eine Sonderumlage für die Fassade über 15.000 Euro beschlossen, aber noch nicht fällig. Ein Käufer wird diesen Betrag fast vollständig vom Preis abziehen oder verlangen, dass der Verkäufer die Umlage übernimmt. Die Zahl ist ein Beispiel; der Mechanismus gilt allgemein.

Ablauf bis zum Notar

  1. Unterlagen beim Verwalter anfordern, parallel Grundbuchauszug und Energieausweis
  2. Preis festlegen, Exposé mit WEG-Kennzahlen (Hausgeld, Rücklage) erstellen
  3. Besichtigungen, bei Vermietung in Absprache mit dem Mieter
  4. Finanzierungsnachweis einholen, siehe Finanzierungsbestätigung vom Käufer
  5. Notar beauftragen, Verwalterzustimmung vorbereiten lassen
  6. Vertragsentwurf prüfen, besonders Regelungen zu Hausgeld, Sonderumlagen und Übergabe
  7. Beurkundung, danach Vollzug wie unter Notartermin beim Hausverkauf beschrieben

Die allgemeinen Schritte eines Privatverkaufs, die für Wohnungen ebenso gelten, stehen unter Haus privat verkaufen.

Besichtigung in einer Wohnanlage

Bei Wohnungen sehen Käufer nicht nur Ihre Räume, sondern das ganze Haus. Bereiten Sie beides vor:

  • Gemeinschaftsflächen: Treppenhaus, Keller, Fahrradraum und Müllplatz prägen den ersten Eindruck. Sprechen Sie bei sichtbaren Mängeln den Verwalter an oder erklären Sie, was beschlossen ist.
  • Sondernutzungsflächen: Zeigen Sie Kellerabteil, Stellplatz oder Gartenanteil, die zur Wohnung gehören, und haben Sie die Stelle in der Teilungserklärung parat.
  • Nachbarn: Kündigen Sie Besichtigungen an, wenn viele Interessenten durch das Treppenhaus gehen.
  • Unterlagenmappe: Legen Sie Hausgeldabrechnung, Wirtschaftsplan und die letzten Protokolle für ernsthafte Interessenten bereit, damit sie sie mit ihrer Bank besprechen können.

Kosten und Steuern für Sie als Verkäufer

  • Löschung Ihrer Grundschuld im Wohnungsgrundbuch, falls noch eine eingetragen ist
  • Vorfälligkeitsentschädigung, wenn Sie einen Kredit mit laufender Zinsbindung vorzeitig ablösen; Details unter Haus verkaufen trotz Kredit
  • Gebühr des Verwalters für die Veräußerungszustimmung, falls die Gemeinschaftsordnung eine vorsieht
  • Steuer auf den Gewinn, wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen und Sie die Wohnung nicht im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben (§ 23 EStG)

Die Kosten der Beurkundung und Eigentumsumschreibung trägt ohne abweichende Vereinbarung der Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB).

Typische Fehler beim Privatverkauf einer Wohnung

  • Unterlagen zu spät angefordert. Manche Verwalter brauchen Wochen. Fragen Sie zuerst.
  • Hausgeld mit Kosten verwechselt. Im Hausgeld steckt die Rücklage, die nicht verloren ist. Erklären Sie Käufern, welcher Teil umlagefähig ist.
  • Sondernutzungsrechte unklar. Gehört der Stellplatz zur Wohnung oder nutzen Sie ihn nur? Das steht in der Teilungserklärung, nicht im Gedächtnis der Nachbarn.
  • Übergabe zum Monatsende vergessen. Regeln Sie, ab wann der Käufer Hausgeld zahlt, sonst zahlen Sie doppelt.

Ohne Makler und ohne Käufersuche

Wer seine Wohnung in Leipzig oder Umland verkauft und sich Anzeigen, Besichtigungen und Mieterabstimmung sparen will, kann sie direkt an die RT Capital GmbH verkaufen. RT Capital kauft auch vermietete Eigentumswohnungen. Nach Besichtigung oder vollständigen Unterlagen erhalten Sie binnen 48 Stunden ein schriftliches Kaufpreisangebot, ohne Provision für Sie. Der Preis liegt meist unter dem Marktpreis, dafür entfällt die Vermarktung. Wie das abläuft, steht unter So läuft der Direktverkauf; anfragen können Sie hier.