Ein Grundstück verkaufen Sie ohne Makler am sichersten, wenn Sie zuerst klären, was darauf gebaut werden darf. Davon hängt fast alles ab: der Käuferkreis, der Preis und die Fragen der finanzierenden Bank. Danach folgen Bodenrichtwert und Vergleichspreise, Unterlagen zu Erschließung und Lasten und schließlich der notarielle Kaufvertrag. Anders als beim Haus verkaufen Sie keinen Wohnkomfort, sondern Möglichkeiten. Diese Möglichkeiten müssen Sie belegen können.

Welche Art Grundstück verkaufen Sie?

Die Aufgaben unterscheiden sich stark je nach Fläche.

Art Wer kauft typischerweise Wichtigste Frage
erschlossenes Baugrundstück im Bebauungsplan private Bauherren, Bauträger was der Plan erlaubt
Baulücke im Ort ohne Bebauungsplan private Bauherren ob sich ein Neubau einfügt (§ 34 BauGB)
Grundstück mit Altbestand Bauherren, Investoren Abriss oder Sanierung
Teilfläche des eigenen Gartens Nachbarn, Bauherren Teilung, Vermessung, Zufahrt
Acker, Wiese, Wald Landwirte, Nachbarn Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz

Schritt 1: Baurecht klären

Mit Bebauungsplan

Liegt Ihr Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, regelt dieser, was zulässig ist: Art der Nutzung, Zahl der Geschosse, Grundflächenzahl, Bauweise (§ 30 BauGB). Den Plan erhalten Sie bei der Gemeinde, viele Kommunen stellen ihn online bereit. Legen Sie ihn dem Exposé bei; ernsthafte Käufer fragen sofort danach.

Ohne Bebauungsplan

Innerhalb eines bebauten Ortsteils ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich in die Umgebung einfügt (§ 34 BauGB). Ob das zutrifft, ist oft Auslegungssache. Im Außenbereich ist privates Wohnen nur ausnahmsweise erlaubt (§ 35 BauGB). Ein Feld am Ortsrand ist deshalb nicht automatisch Bauland, auch wenn es so aussieht.

Der Bauvorbescheid

Wer Klarheit braucht, beantragt bei der Bauaufsicht einen Bauvorbescheid zu einer konkreten Frage, etwa ob ein Einfamilienhaus mit zwei Vollgeschossen zulässig ist. Er kostet Gebühren und Zeit, macht das Grundstück aber für Käufer deutlich leichter einschätzbar. Wie lange die Behörde braucht, ist je nach Ort verschieden.

Schritt 2: Preis ermitteln

Der wichtigste Anhaltspunkt ist der Bodenrichtwert, den der Gutachterausschuss für Zonen mit ähnlichen Grundstücken ermittelt. Die Werte finden Sie in den meisten Ländern im Portal BORIS des jeweiligen Landes. Er ist ein Durchschnitt, kein Preis für Ihr Grundstück. Abweichungen entstehen durch:

  • Größe und Zuschnitt: Ein schmales, langes Grundstück lässt sich schlechter bebauen als ein quadratisches.
  • Baurecht: Mehr zulässige Geschossfläche heißt mehr Wert.
  • Erschließung: Sind Straße, Wasser, Abwasser und Strom vorhanden und bezahlt?
  • Lasten: Wegerechte, Leitungsrechte oder Baulasten schränken die Nutzung ein.
  • Altbestand: Abrisskosten gehen vom Preis ab, ein sanierbares Haus kann den Wert erhöhen.

Beispiel: Bodenrichtwert 200 Euro je Quadratmeter, Grundstück 600 Quadratmeter, rechnerisch 120.000 Euro. Muss der Käufer eine alte Scheune abreißen und entsorgen, zieht er diese Kosten ab. Liegt das Grundstück dagegen in einer bevorzugten Ecke der Zone, kann er mehr zahlen. Die Zahlen sind ein Beispiel, kein Marktwert.

Schritt 3: Unterlagen zusammenstellen

  1. Grundbuchauszug, mit Blick auf Abteilung II (Rechte Dritter) und III (Grundschulden)
  2. Flurkarte mit Grenzen und Flurstücksnummer
  3. Bebauungsplan oder Auskunft zum Planungsrecht
  4. Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis (fast überall bei der Bauaufsicht, in Bayern nicht)
  5. Bescheinigung über gezahlte oder offene Erschließungsbeiträge von der Gemeinde
  6. bei Altlastenverdacht: Auskunft der Bodenschutzbehörde
  7. Leitungspläne der Versorger, wenn vorhanden

Offene Erschließungsbeiträge sind ein häufiger Streitpunkt. Den Beitrag schuldet, wer bei Bekanntgabe des Beitragsbescheids Eigentümer ist (§ 134 BauGB). Regeln Sie im Kaufvertrag ausdrücklich, wer Beiträge für bereits begonnene oder abgeschlossene Maßnahmen trägt.

Sonderfall: Teilfläche verkaufen

Wer einen Teil seines Gartens als Bauplatz verkauft, verkauft eine Fläche, die es als eigenes Flurstück noch nicht gibt. Das bringt Zusatzaufgaben:

  • Vermessung: Ein öffentlich bestellter Vermessungsingenieur oder das Vermessungsamt teilt das Flurstück. Erst danach kann das Grundbuchamt die Teilfläche umschreiben.
  • Bauordnungsrecht: Durch die Teilung darf auf dem verbleibenden Grundstück kein Zustand entstehen, der gegen Bauvorschriften verstößt, etwa bei Abstandsflächen. Fragen Sie vorher bei der Bauaufsicht nach.
  • Zufahrt und Leitungen: Liegt die Teilfläche hinten, braucht sie eine gesicherte Zufahrt, meist über ein Wegerecht im Grundbuch oder eine Baulast.
  • Kaufvertrag vor Vermessung: Möglich, aber die Fläche muss genau beschrieben sein, oft mit Lageplan. Der Kaufpreis wird dann häufig je Quadratmeter vereinbart und nach Vermessung abgerechnet.

Sonderfall: Acker, Wiese, Wald

Für land- und forstwirtschaftliche Flächen kann eine Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz nötig sein. Ab welcher Größe, regeln die Länder in eigenen Gesetzen. Die Genehmigung kann versagt werden, wenn ein Landwirt die Fläche dringend braucht und zu einem angemessenen Preis kaufen würde. Den Antrag stellt meist der Notar. Planen Sie für dieses Verfahren zusätzliche Wochen ein.

Sonderfall: Grundstück mit altem Haus

Steht auf dem Grundstück ein Gebäude, das ein Käufer eher abreißen als sanieren würde, verkaufen Sie streng genommen beides. Für das Angebot zählt dann:

  • Abrisskosten einschließlich Entsorgung. Schadstoffe wie Asbest in älteren Dacheindeckungen erhöhen sie deutlich.
  • Bestandsschutz: Ein bestehendes Gebäude darf oft so bleiben, wie es genehmigt wurde, auch wenn ein Neubau in dieser Form heute nicht mehr zulässig wäre. Das kann für manche Käufer ein Wert sein.
  • Energieausweis: Solange das Haus steht und als Wohngebäude angeboten wird, gilt die Pflicht in der Regel weiter. Mehr dazu unter Haus verkaufen ohne Energieausweis.
  • Anschlüsse: Vorhandene Hausanschlüsse für Wasser, Abwasser und Strom sparen dem Käufer Kosten, wenn sie weiter nutzbar sind.

Inserieren Sie in solchen Fällen ehrlich als „Grundstück mit Altbestand“. Wer es als bezugsfertiges Haus anbietet, zieht die falschen Interessenten an.

Schritt 4: Käufer finden und prüfen

Baugrundstücke kaufen oft Bauherren, deren Finanzierung von Grundstück und Haus gemeinsam abhängt. Fragen Sie deshalb früh, ob die Bank den Grundstückskauf schon zugesagt hat oder erst mit einem fertigen Hausentwurf entscheidet. Was ein belastbarer Nachweis ist, steht unter Finanzierungsbestätigung vom Käufer. Bauträger kaufen dagegen oft unter Vorbehalt einer Baugenehmigung. Solche Bedingungen verschieben die Zahlung, manchmal um Monate.

Schritt 5: Notarvertrag

Auch ein Grundstück wird nur durch notariellen Vertrag verkauft (§ 311b Abs. 1 BGB). Prüfen Sie im Entwurf besonders:

  • genaue Bezeichnung der Fläche, bei Teilflächen mit Lageplan
  • Regelung zu Erschließungsbeiträgen
  • Rücktrittsrechte, falls der Käufer keine Baugenehmigung erhält
  • Haftung für Altlasten und Bodenbeschaffenheit
  • wer Vermessung und Genehmigungen bezahlt

Wie der Termin selbst abläuft, steht unter Notartermin beim Hausverkauf; die Abläufe gelten für Grundstücke ebenso.

Wie Sie ein Grundstück präsentieren

Ein leeres Grundstück wirkt auf Fotos schnell beliebig. Helfen Sie Käufern, sich ein Haus darauf vorzustellen:

  • Lageplan mit Maßen, Himmelsrichtung und Zufahrt
  • Bebauungsplan oder Auszug mit den wichtigsten Festsetzungen
  • Fotos zu verschiedenen Tageszeiten, auch vom Blick aus dem Grundstück
  • Angaben zu vorhandenen Anschlüssen und deren Lage
  • Hinweise auf Bodenbeschaffenheit, falls ein Gutachten vorliegt

Bauherren rechnen früh mit Architekten und Banken. Je mehr belastbare Angaben Sie liefern, desto schneller kommt ein Angebot.

Typische Fehler

Fehler Besser
„Bauland“ inserieren, ohne Baurecht geprüft zu haben Bebauungsplan beilegen oder Vorbescheid beantragen
Bodenrichtwert als Festpreis ansetzen Zuschnitt, Lasten und Erschließung einrechnen
Teilfläche ohne Rücksprache mit der Bauaufsicht verkaufen vorher klären, ob die Teilung zulässig ist
Erschließungsbeiträge im Vertrag nicht geregelt ausdrückliche Regelung, wer was zahlt

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