Ein Mehrfamilienhaus verkaufen Sie ohne Makler fast immer an einen Anleger, und Anleger kaufen Zahlen. Bevor Sie das Haus anbieten, brauchen Sie deshalb eine vollständige Mieterliste, alle Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen und einen ehrlichen Überblick über Instandhaltungsbedarf. Mit diesen Unterlagen können Interessenten innerhalb weniger Tage rechnen und ein Angebot abgeben. Ohne sie verhandeln Sie über Wochen um Einzelheiten.

Was den Verkauf eines Mehrfamilienhauses besonders macht

Anders als beim Einfamilienhaus entscheidet hier selten das Gefühl beim Rundgang. Der Käufer fragt: Was bringt das Haus ein, was kostet es mich, und welche Risiken übernehme ich? Ein Privatverkäufer, der diese Fragen schnell und belegt beantworten kann, steht einem Makler in nichts nach.

Einfamilienhaus Mehrfamilienhaus
typischer Käufer Selbstnutzer Anleger, Bestandshalter
entscheidend für den Preis Lage, Zustand, Grundriss Mieteinnahmen, Kosten, Entwicklungspotenzial
Besichtigung ausführlich, mehrfach oft eine Begehung, mit Mieterabstimmung
Unterlagen Gebäudeunterlagen zusätzlich alle Mietdaten
Finanzierung des Käufers meist Privatkredit häufig gewerbliche Finanzierung mit eigener Prüfung

Der Datenraum: was Anleger sehen wollen

Stellen Sie die Unterlagen geordnet zusammen, digital oder als Ordner. Geben Sie personenbezogene Mieterdaten nur so weit heraus, wie es für die Prüfung nötig ist, und anfangs möglichst ohne Namen.

Mietdaten

  1. Mieterliste je Einheit: Lage, Fläche, Nettokaltmiete, Vorauszahlungen, Mietbeginn, letzte Mieterhöhung, Kaution
  2. Mietverträge mit Nachträgen, Staffel- oder Indexvereinbarungen
  3. Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre
  4. Übersicht über Leerstand, Mietrückstände und laufende Streitigkeiten
  5. Nachweis, wie die Kautionen angelegt sind

Objektdaten

  1. Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauakte mit Grundrissen aller Einheiten
  2. Energieausweis für das Gebäude
  3. Wohnflächenberechnungen, idealerweise einheitlich nach Wohnflächenverordnung
  4. Verträge mit Hausmeister, Reinigung, Wartung, Versorgern
  5. Versicherungspolice mit Schadenhistorie
  6. Liste der Modernisierungen mit Jahr und Kosten
  7. bekannter Instandhaltungsbedarf, etwa Dach, Strangsanierung, Heizung

Praxis-Hinweis: Weichen die Flächen in Mietverträgen, Exposé und Bauakte voneinander ab, ist das der erste Punkt, an dem ein Anleger nachverhandelt. Klären Sie Abweichungen vorher.

Wie Anleger rechnen

Sie müssen nicht wie ein Investor kalkulieren, aber Sie sollten wissen, wie er es tut. Zwei Kennzahlen begegnen Ihnen fast immer.

Kaufpreisfaktor

Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete. Er ist schnell gerechnet und deshalb beliebt, sagt aber nichts über Kosten und Zustand.

Bruttomietrendite

Jahresnettokaltmiete geteilt durch den Kaufpreis, mal 100. Sie ist das Gegenstück zum Faktor. Anleger rechnen danach Kaufnebenkosten, nicht umlegbare Kosten, Instandhaltung und Leerstand heraus.

Beispiel: Ein Haus mit sechs Wohnungen bringt zusammen 48.000 Euro Nettokaltmiete im Jahr. Bei einem Kaufpreis von 960.000 Euro ergibt das einen Faktor von 20 und eine Bruttomietrendite von 5 Prozent. Steht in den nächsten Jahren eine Dachsanierung an, wird der Anleger deren Kosten vom Preis abziehen oder einen niedrigeren Faktor ansetzen. Alle Zahlen sind ein Beispiel und keine Marktaussage.

Welcher Faktor für Ihr Haus angemessen ist, hängt von Lage, Mietniveau, Zustand und Zinsumfeld ab. Hier lohnt eine fachkundige Einschätzung, bevor Sie einen Preis nennen.

Die Mieter einbinden

Die Mietverträge gehen mit dem Eigentum auf den Käufer über (§ 566 BGB), ebenso die Pflichten aus der Kaution (§ 566a BGB). Die Mieter müssen nicht zustimmen. Trotzdem hängt ein ruhiger Verkauf von ihnen ab:

  • Früh informieren. Gerüchte sind schlimmer als eine sachliche Nachricht.
  • Begehungen ankündigen und bündeln, damit nicht jede Woche jemand vor der Tür steht.
  • Keine Zusagen im Namen des Käufers. Versprechen Sie nichts zu künftigen Mieten oder Sanierungen.
  • Ein Vorkaufsrecht der Mieter besteht beim Verkauf des ganzen Hauses in der Regel nicht. Anders, wenn Wohnungen bereits in Eigentum aufgeteilt sind und einzeln verkauft werden (§ 577 BGB).

Die Begehung organisieren

Anleger wollen das Haus von innen sehen, und das heißt: auch bewohnte Wohnungen. Planen Sie die Begehung als einen Termin, nicht als viele:

  1. Mieter rechtzeitig schriftlich informieren und um Zugang bitten
  2. leer stehende Wohnungen, Keller, Dachboden, Heizraum und Treppenhaus vorbereiten
  3. Zählerstände und Wartungsprotokolle bereithalten
  4. bekannte Schwachstellen selbst zeigen, statt sie entdecken zu lassen
  5. nach der Begehung eine Frist für Rückfragen und Angebote setzen

Mieter müssen Besichtigungen nach Ankündigung in angemessenem Umfang dulden; was angemessen ist, hängt vom Einzelfall und vom Mietvertrag ab. Wer die Mieter freundlich einbindet, bekommt ruhigere Termine.

Was in den Kaufvertrag gehört

Bei Mehrfamilienhäusern regelt der Vertrag mehr als bei einem Einfamilienhaus. Achten Sie auf diese Punkte:

  1. Übergabestichtag für Nutzen und Lasten, ab dem die Mieten dem Käufer zustehen
  2. Abgrenzung der Betriebskosten für das laufende Jahr und wer abrechnet
  3. Übertragung der Kautionen und wie sie nachgewiesen werden
  4. Garantien zur Mieterliste: Was Sie zusichern, muss stimmen. Sichern Sie nur zu, was belegt ist.
  5. laufende Rechtsstreitigkeiten und Mietrückstände: wer sie übernimmt
  6. Dienstleisterverträge: welche der Käufer übernimmt und welche Sie kündigen

Steuern: zwei Punkte, die Sie prüfen lassen sollten

  • Zehnjahresfrist: Gewinne aus dem Verkauf privater Immobilien sind steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Bei vermieteten Häusern greift die Ausnahme für Eigennutzung nicht.
  • Gewerblicher Grundstückshandel: Wer innerhalb weniger Jahre mehr als drei Objekte verkauft, kann nach Auffassung der Finanzverwaltung gewerblich handeln, mit Folgen für die Besteuerung. Ein Mehrfamilienhaus zählt dabei nicht pauschal als ein Objekt, sondern unter Umständen nach Wohneinheiten. Lassen Sie das vor dem Verkauf mit einer Steuerberatung klären.

Typische Fehler beim Privatverkauf eines Mehrfamilienhauses

Fehler Folge Besser
Mieterliste aus dem Gedächtnis Abweichungen fallen in der Prüfung auf, Käufer verhandelt nach Liste aus den Verträgen erstellen und abgleichen
Instandhaltungsbedarf verschwiegen Haftung trotz Ausschlussklausel bei Arglist (§ 444 BGB) Bedarf offen benennen und einpreisen
Mieter erfahren vom Verkauf durch Fremde Unruhe, schwierige Begehungen früh und sachlich informieren
Kautionen nicht getrennt angelegt Streit bei der Übertragung Nachweise vorher ordnen
Nebenkosten des Verkaufsjahres nicht geregelt doppelte Arbeit, Streit über Nachzahlungen Abgrenzung zum Stichtag im Vertrag
Preis als Faktor ohne Kostenblick unrealistische Erwartung, lange Vermarktung Kosten und Zustand mitrechnen

Ablauf in Kurzform

  1. Datenraum aufbauen, Abweichungen bei Flächen und Mieten klären
  2. Preisvorstellung auf Basis von Mieten, Zustand und Vergleichswerten festlegen
  3. Exposé mit Kennzahlen erstellen, Mieter informieren
  4. Interessenten vorab nach Finanzierung und Eigenkapital fragen, siehe Finanzierungsbestätigung vom Käufer
  5. Begehung, Rückfragen, Angebote
  6. Vertragsentwurf mit Stichtag, Abgrenzung und Kautionen prüfen
  7. Beurkundung und Vollzug, siehe Notartermin beim Hausverkauf

Für kleinere vermietete Häuser mit ein bis zwei Einheiten finden Sie die Besonderheiten unter Vermietetes Haus verkaufen.

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