Ein vermietetes Haus verkaufen Sie mit dem Mietvertrag: Der Käufer übernimmt ihn mit allen Rechten und Pflichten (§ 566 BGB), der Mieter bleibt. Schnell geht das vor allem an Käufer, die eine Kapitalanlage suchen, weil Selbstnutzer ein bewohntes Haus nicht kurzfristig beziehen können. Bremsen sind meist schwierige Besichtigungen und fehlende Mietunterlagen; beides lässt sich vorab klären.

Wer ein vermietetes Haus kauft

Für einen vermieteten Verkauf kommen zwei Käufergruppen infrage, und sie ticken unterschiedlich.

Kapitalanleger rechnen. Sie interessieren sich für Miethöhe, Mietvertrag, Zustand und das Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresmiete. Für sie ist ein zuverlässiger Mieter ein Vorteil. Kapitalanleger entscheiden oft schneller, weil sie das Haus nicht nach Geschmack auswählen.

Selbstnutzer wollen einziehen. Ein laufender Mietvertrag ist für sie ein Hindernis, denn eine Eigenbedarfskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) ist an Fristen gebunden, die mit der Dauer des Mietverhältnisses länger werden (§ 573c BGB), und kann vom Mieter angefochten werden. Für diese Gruppe ist ein vermietetes Haus deutlich weniger wert.

Wer schnell verkaufen muss, richtet die Vermarktung deshalb klar auf Anleger aus. Das bedeutet auch: Die Preisvorstellung orientiert sich an der Miete und am Zustand, nicht an dem, was ein leeres Haus gleicher Größe in der Straße erzielt hat.

Den Mieter einbinden

Ein kooperativer Mieter ist beim Verkauf viel wert. Ein verärgerter kann ihn spürbar verlangsamen. Sprechen Sie deshalb früh und offen mit ihm, bevor die erste Anzeige erscheint. Erklären Sie, dass sein Mietvertrag bestehen bleibt, und stimmen Sie Besichtigungstermine gemeinsam ab.

Grundsätzlich muss ein Mieter Besichtigungen durch Kaufinteressenten dulden, wenn sie rechtzeitig angekündigt sind und in angemessenem Umfang stattfinden. Eine Besichtigung jeden zweiten Tag muss er nicht hinnehmen. Bündeln Sie deshalb Termine, zeigen Sie das Haus nur ernsthaften Interessenten mit Finanzierungsnachweis (siehe Finanzierungsbestätigung vom Käufer) und stellen Sie gute Fotos und Grundrisse vorab zur Verfügung.

Manche Verkäufer bieten dem Mieter für die Mühe einen Ausgleich an, etwa eine Mietminderung im Verkaufszeitraum. Das ist keine Pflicht, kann aber viel Reibung ersparen.

Diese Unterlagen braucht ein Anleger

Zusätzlich zu den üblichen Hausunterlagen erwartet ein Kapitalanleger:

  • den vollständigen Mietvertrag mit allen Nachträgen
  • Nachweise über Mietanpassungen der letzten Jahre
  • die letzten Nebenkostenabrechnungen
  • Angaben zur Mietkaution und wo sie angelegt ist
  • Informationen über offene Streitigkeiten, Mietrückstände oder angekündigte Mängelrügen

Fehlen solche Unterlagen, verlangt der Käufer sie vor dem Notartermin oder kalkuliert einen Risikoabschlag ein. Beides kostet Sie Zeit oder Geld.

Was im Kaufvertrag zu regeln ist

Der Kaufvertrag sollte den Mietvertrag ausdrücklich benennen und festlegen, ab wann Miete und Nebenkosten dem Käufer zustehen. Üblich ist der Übergang von Nutzen und Lasten mit Zahlung des Kaufpreises. Die Mietkaution geht auf den Käufer über (§ 566a BGB). Vereinbaren Sie, dass Sie sie an ihn auszahlen, und informieren Sie den Mieter gemeinsam über den Eigentümerwechsel und das neue Konto.

Ein Punkt, der gern vergessen wird: die Nebenkostenabrechnung für das laufende Jahr. Regeln Sie, wer sie erstellt und wie Nachzahlungen oder Guthaben zwischen Ihnen und dem Käufer verteilt werden.

Auch bei der Kaution lohnt Sorgfalt: Kann der Käufer sie später bei Mietende nicht zurückzahlen, haftet nach § 566a BGB weiterhin der frühere Vermieter. Übergeben Sie die Kaution deshalb nachweisbar und lassen Sie sich den Empfang im Vertrag oder in einem gesonderten Schreiben bestätigen.

Leer verkaufen statt vermietet?

Manchmal steht die Frage im Raum, ob es sich lohnt, auf den Auszug des Mieters zu warten. Das kann sinnvoll sein, wenn der Mieter ohnehin gekündigt hat. Den Mieter zu einem Auszug zu drängen, ist dagegen rechtlich riskant und dauert oft länger als ein vermieteter Verkauf. Eine einvernehmliche Aufhebung des Mietvertrags gegen Abfindung ist möglich, aber eine Verhandlungssache. Wer unter Zeitdruck steht, fährt mit dem vermieteten Verkauf an einen Anleger meist schneller. Welche weiteren Hebel das Tempo bestimmen, zeigt Wie schnell kann ich mein Haus verkaufen?.