Ein Hausverkauf dauert von der ersten Vorbereitung bis zur Zahlung des Kaufpreises typischerweise drei bis neun Monate. Den größten und unberechenbarsten Teil macht die Käufersuche aus. Die Phase nach dem Notartermin ist dagegen gut planbar und umfasst meist mehrere Wochen, bis der Kaufpreis fällig wird; die Eigentumsumschreibung im Grundbuch folgt danach.
Phase 1: Vorbereitung
Vor der ersten Anzeige stehen Wertermittlung, Unterlagen und Präsentation. Für ein gut dokumentiertes Haus reichen oft zwei bis drei Wochen. Deutlich länger wird es, wenn Bauunterlagen fehlen und beim Bauamt angefragt werden müssen, wenn kein Energieausweis existiert oder wenn erst geklärt werden muss, wer überhaupt verkaufen darf, etwa bei mehreren Eigentümern oder einem Betreuungsfall.
Ein verbreiteter Fehler: Die Vermarktung beginnt, während Unterlagen noch fehlen. Spätestens der Notar oder die Bank des Käufers fragt danach, und dann steht der Verkauf still, obwohl der Käufer schon da ist.
Phase 2: Vermarktung und Käufersuche
Diese Phase ist die eigentliche Unbekannte. Ein marktgerecht bepreistes Haus in gefragter Lage kann in wenigen Wochen einen Käufer finden. Ein Haus mit Sanierungsbedarf, in Randlage oder mit einem Preis über dem Markt kann Monate stehen. Wie lange es bei Ihnen dauert, lässt sich vorab nur grob schätzen.
Ein brauchbarer Frühindikator sind die ersten zwei bis drei Wochen: Wenn kaum Anfragen kommen, liegt das selten am Wetter oder an der Jahreszeit, sondern meist am Preis oder an der Präsentation.
Phase 3: Verhandlung und Finanzierung des Käufers
Ist ein Interessent gefunden, folgen Preisverhandlung und Finanzierung. Käufer mit bereits geprüfter Finanzierung brauchen hier wenig Zeit. Muss die Bank das Haus erst bewerten und den Kredit genehmigen, rechnen Sie mit zwei bis vier Wochen, manchmal mehr. In dieser Zeit ist nichts verbindlich. Ein Käufer kann jederzeit abspringen, auch wenn er mündlich zugesagt hat, denn nur ein notariell beurkundeter Vertrag bindet (§ 311b Abs. 1 BGB).
Phase 4: Notarvertrag
Der Notar erstellt nach Ihren Angaben einen Vertragsentwurf und schickt ihn beiden Seiten. Ist der Käufer Verbraucher und der Verkäufer ein Unternehmer, soll der Entwurf dem Verbraucher in der Regel zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Unter Privatleuten gilt diese Frist nicht zwingend, dennoch planen viele Notare eine Prüfzeit ein. Vom Auftrag bis zum Termin vergehen meist ein bis drei Wochen, je nach Auslastung des Notariats.
Phase 5: Vom Notartermin bis zur Fälligkeit
Nach der Unterschrift arbeitet der Notar eine Liste ab:
| Schritt | Wer | Typische Dauer |
|---|---|---|
| Eintragung der Auflassungsvormerkung | Grundbuchamt | wenige Tage bis mehrere Wochen |
| Erklärung zum gemeindlichen Vorkaufsrecht (§ 28 BauGB) | Gemeinde | oft einige Wochen |
| Löschungsbewilligung für alte Grundschulden | Ihre Bank | meist einige Wochen |
| ggf. Genehmigungen (Betreuungsgericht, Sanierungsgebiet) | Gericht oder Behörde | sehr unterschiedlich |
Erst wenn alles vorliegt, schickt der Notar die Fälligkeitsmitteilung. Der Käufer hat dann meist eine im Vertrag vereinbarte Frist, oft zwei Wochen, um zu zahlen. Mehr dazu unter Wann ist der Kaufpreis fällig? und Wie lange dauert die Auflassungsvormerkung?.
Phase 6: Übergabe und Eigentumsumschreibung
Mit dem Zahlungseingang übergeben Sie in der Regel Schlüssel und Haus. Rechtlich ist der Käufer aber erst Eigentümer, wenn er im Grundbuch steht. Dafür braucht das Grundbuchamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts, die erst nach Zahlung der Grunderwerbsteuer erteilt wird (§ 22 GrEStG). Diese letzte Phase kann sich hinziehen, betrifft Sie als Verkäufer aber kaum noch, weil Ihr Geld zu diesem Zeitpunkt bereits gezahlt ist. Einzelheiten unter Wie lange dauert die Grundbucheintragung?.
Woran Verkäufe am häufigsten hängen bleiben
Drei Situationen verlängern Verkäufe immer wieder. Erstens ein Briefgrundschuldbrief, der nicht mehr auffindbar ist: Ohne ihn kann die Grundschuld nicht gelöscht werden, und das Aufgebotsverfahren zur Kraftloserklärung dauert Monate. Zweitens Erbfälle, in denen noch kein Erbschein oder notarielles Testament vorliegt, weil das Grundbuch erst berichtigt werden muss. Drittens Käufer, deren Finanzierung kurz vor dem Notartermin platzt.
Wer eine dieser Hürden früh erkennt, kann sie parallel zur Vermarktung angehen. Wer schnell verkaufen muss, findet die wichtigsten Hebel unter Wie schnell kann ich mein Haus verkaufen?.