Wie lange die Eintragung der Auflassungsvormerkung dauert, hängt fast allein vom zuständigen Grundbuchamt ab: Bei manchen Ämtern sind es wenige Tage, bei überlasteten mehrere Wochen. Der Notar beantragt sie in der Regel unmittelbar nach dem Notartermin, elektronisch. Für Sie als Verkäufer ist die Dauer wichtig, weil der Kaufpreis in fast allen Verträgen erst fällig wird, wenn die Vormerkung eingetragen ist.
Was die Vormerkung tut
Zwischen Notartermin und Eigentumsumschreibung vergehen Wochen oder Monate. In dieser Zeit stehen Sie noch als Eigentümer im Grundbuch. Theoretisch könnten Sie das Haus an jemand anderen verkaufen oder belasten, und Ihre Gläubiger könnten es pfänden. Die Vormerkung schließt diese Risiken für den Käufer aus: Alles, was nach ihr eingetragen wird und seinen Anspruch beeinträchtigt, ist ihm gegenüber unwirksam (§ 883 Abs. 2 BGB).
Deshalb zahlt kein gut beratener Käufer und keine finanzierende Bank, bevor die Vormerkung steht. Die Vormerkung ist der Grund, warum zwischen Unterschrift und Geld eine Pause liegt.
Wovon die Dauer abhängt
Auslastung des Grundbuchamts. Grundbuchämter sind in der Regel bei den Amtsgerichten angesiedelt. Die Bearbeitungszeiten unterscheiden sich von Amt zu Amt und schwanken mit Personalstand und Jahreszeit. Ihr Notar kennt die örtlichen Verhältnisse meist gut und kann eine Einschätzung geben.
Vollständigkeit des Antrags. Fehlt etwas, etwa eine Vollmachtsbestätigung oder eine Genehmigung, erlässt das Grundbuchamt eine Zwischenverfügung. Dann beginnt das Warten von vorn, sobald die Lücke geschlossen ist.
Kostenvorschuss. Manche Grundbuchämter machen die Eintragung von einem Kostenvorschuss abhängig. Zahlt der Käufer die Kostenrechnung nicht zügig, verzögert sich alles.
Besondere Fälle. Wird nur eine Teilfläche verkauft, die erst vermessen werden muss, oder sind Rechte Dritter im Grundbuch eingetragen, prüft das Amt umfangreicher.
Was Sie beschleunigen können und was nicht
Auf die Bearbeitungszeit des Grundbuchamts haben Sie keinen Einfluss. Wohl aber auf alles, was davor liegt: Wenn Sie mit Vollmacht für jemand anderen unterschreiben, sollte die Vollmacht in der richtigen Form vorliegen (§ 29 GBO), sonst kann der Notar den Antrag nicht vollständig stellen. Und wenn Sie Erbe sind, aber noch nicht selbst im Grundbuch stehen, klären Sie vorab mit dem Notar, welche Nachweise das Amt verlangt.
Parallel zur Vormerkung laufen die anderen Fälligkeitsvoraussetzungen: Vorkaufsrecht der Gemeinde und Löschungsunterlagen Ihrer Bank. Oft ist die Vormerkung gar nicht das Letzte, worauf gewartet wird. Einen Überblick gibt Wann ist der Kaufpreis fällig?.
Das Risiko für Verkäufer: der geplatzte Kauf
Die Vormerkung schützt den Käufer. Für Sie kann sie zur Last werden, wenn der Käufer nicht zahlt. Sie treten dann vom Vertrag zurück, doch die Vormerkung steht weiter im Grundbuch. Solange sie dort steht, wird kaum ein neuer Käufer kaufen und keine Bank finanzieren.
Löschen lässt sich die Vormerkung grundsätzlich nur mit Bewilligung des Käufers oder aufgrund eines Urteils. Ein zahlungsunwilliger Käufer ist selten kooperativ, und ein Prozess kostet Monate. Deshalb sehen viele Notarverträge vor, dass der Notar die Löschung der Vormerkung unter bestimmten Voraussetzungen selbst beantragen darf, etwa wenn der Käufer trotz Mahnung nicht zahlt und der Verkäufer zurückgetreten ist. Fragen Sie beim Vertragsentwurf gezielt nach einer solchen Regelung. Für jemanden, der schnell verkaufen muss, ist sie wichtiger als manche Klausel, über die länger verhandelt wird.
Wer die Kosten trägt
Die Eintragung der Vormerkung kostet Gebühren beim Grundbuchamt, die sich nach dem Kaufpreis richten (Gerichts- und Notarkostengesetz). Üblicherweise trägt sie der Käufer, weil die Vormerkung ihn schützt; der Kaufvertrag legt das ausdrücklich fest. Wird die Vormerkung nach einem gescheiterten Kauf gelöscht, sollte der Vertrag ebenfalls regeln, wer die Löschungskosten übernimmt. Sonst entsteht an dieser Stelle ein weiterer Streitpunkt.
Nach der Zahlung
Ist der Kaufpreis gezahlt, beantragt der Notar die Umschreibung des Eigentums. Die Vormerkung wird dann gelöscht, weil sie ihren Zweck erfüllt hat. Wie lange dieser letzte Schritt dauert, steht unter Wie lange dauert die Grundbucheintragung?.