Nach der Zahlung des Kaufpreises dauert die Eintragung des Käufers als neuer Eigentümer typischerweise einige Wochen, manchmal auch länger. Der Grund ist weniger das Grundbuchamt als das Finanzamt: Eingetragen werden darf erst, wenn die Unbedenklichkeitsbescheinigung vorliegt (§ 22 GrEStG), und die erteilt das Finanzamt in der Regel erst nach Zahlung der Grunderwerbsteuer durch den Käufer. Für Sie als Verkäufer ist das Geld zu diesem Zeitpunkt schon da, einige Pflichten aber bleiben bis zur Umschreibung bei Ihnen.

Die Reihenfolge nach dem Notartermin

Es hilft, zwei Eintragungen auseinanderzuhalten. Die erste, die Auflassungsvormerkung, erfolgt kurz nach dem Notartermin und sichert den Käufer. Die zweite, die eigentliche Eigentumsumschreibung, erfolgt erst am Ende. Dazwischen liegt die Kaufpreiszahlung.

So läuft der letzte Abschnitt ab:

  1. Der Notar zeigt den Kaufvertrag dem Finanzamt an. Das ist gesetzlich vorgeschrieben.
  2. Das Finanzamt erlässt den Grunderwerbsteuerbescheid an den Käufer. Die Steuer ist einen Monat nach Bekanntgabe fällig (§ 15 GrEStG).
  3. Der Käufer zahlt den Kaufpreis an Sie und die Steuer an das Finanzamt.
  4. Das Finanzamt schickt dem Notar die Unbedenklichkeitsbescheinigung.
  5. Sie bestätigen dem Notar den Zahlungseingang, oder die Bank bestätigt ihn.
  6. Der Notar beantragt die Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt.
  7. Das Grundbuchamt trägt den Käufer ein und löscht die Vormerkung.

Schritte 2 und 4 liegen beim Finanzamt, Schritt 7 beim Grundbuchamt. Wie lange das jeweils dauert, ist regional sehr unterschiedlich.

Warum Sie als Verkäufer trotzdem darauf achten sollten

Man könnte meinen, die Eintragung sei nur noch Sache des Käufers. Das stimmt nicht ganz. Solange Sie im Grundbuch stehen, sind Sie rechtlich noch Eigentümer, und daran knüpfen einige Pflichten.

Grundsteuer. Die Grundsteuer wird nach den Verhältnissen zu Beginn des Kalenderjahres festgesetzt (§ 9 Abs. 1 GrStG). Wer am 1. Januar als Eigentümer gilt, schuldet sie gegenüber der Gemeinde für das ganze Jahr, auch wenn das Haus im März übergeben wird. Im Kaufvertrag ist meist geregelt, dass ab Übergabe der Käufer alle laufenden Lasten trägt. Diese Regelung gilt aber nur zwischen Ihnen beiden; den Bescheid erhalten Sie für das laufende Jahr trotzdem. Bewahren Sie den Kaufvertrag auf, um die anteilige Erstattung verlangen zu können, und reichen Sie neue Bescheide, die nach dem Verkauf noch an Sie gehen, an die Gemeinde zurück.

Gebäudeversicherung. Die Wohngebäudeversicherung geht kraft Gesetzes mit dem Eigentumsübergang auf den Käufer über (§ 95 VVG). Bis dahin bleiben Sie Vertragspartner des Versicherers. Zeigen Sie den Verkauf beim Versicherer an (§ 97 VVG). Der Käufer kann den Vertrag nach dem Übergang innerhalb eines Monats kündigen (§ 96 VVG). Stellen Sie die Beitragszahlung also nicht eigenmächtig ein, solange der Übergang nicht vollzogen ist.

Verkehrssicherung. Mit der Übergabe von Besitz und Schlüsseln geht in aller Regel auch die praktische Verantwortung für Räum- und Streupflicht und die Sicherheit des Grundstücks über. Regeln Sie im Vertrag eindeutig, ab wann der Käufer dafür zuständig ist.

Wenn es sich hinzieht

Verzögerungen entstehen am häufigsten, weil der Käufer die Grunderwerbsteuer spät zahlt. Darauf haben Sie keinen direkten Einfluss. Sprechen Sie das Thema aber frühzeitig an, denn manche Käufer übersehen, dass die Steuer aus Eigenkapital zu zahlen ist und nicht im Kredit steckt.

Weitere Gründe sind fehlende Unterlagen, etwa eine Genehmigung, die nachgereicht werden muss, oder eine Grundschuld, deren Löschung beim Amt noch nicht vorliegt. Ihr Notar kann den Stand jederzeit abfragen und weiß meist, woran es hängt.

Ein Sonderfall: Sie haben schon neu gekauft

Wer das Haus verkauft, um ein anderes zu finanzieren, fragt sich manchmal, ob die neue Bank auf die Umschreibung wartet. In aller Regel nicht. Für Ihre Anschlussfinanzierung zählt, dass der Kaufpreis bei Ihnen eingegangen ist, und das ist vor der Umschreibung der Fall. Benötigt die neue Bank einen Nachweis, genügen Kaufvertrag und Kontoauszug, gegebenenfalls ergänzt um eine Bestätigung des Notars.

Und wann ist alles erledigt?

Wenn der Käufer im Grundbuch steht, erhalten Notar und Beteiligte eine Eintragungsnachricht. Bewahren Sie diese mit dem Kaufvertrag auf. Wie alle Phasen eines Verkaufs zusammenhängen, steht unter Wie lange dauert ein Hausverkauf?.