Eine Zwangsversteigerung lässt sich abwenden, solange der Zuschlag noch nicht erteilt ist. Die drei wichtigsten Wege sind: mit dem Gläubiger eine Ratenzahlung oder Stundung vereinbaren, beim Vollstreckungsgericht eine einstweilige Einstellung nach § 30a ZVG beantragen, oder das Haus mit Zustimmung der Gläubiger selbst verkaufen. Je früher Sie handeln, desto mehr Wege stehen offen; die Fristen im Verfahren sind kurz.

Wie weit ist das Verfahren schon?

Bevor Sie entscheiden, was zu tun ist, klären Sie, wo Sie stehen. Ein Zwangsversteigerungsverfahren läuft in Etappen:

  1. Die Bank kündigt den Kredit und stellt die gesamte Restschuld fällig.
  2. Sie beantragt beim Amtsgericht die Zwangsversteigerung. Das Gericht ordnet sie per Beschluss an, im Grundbuch wird ein Versteigerungsvermerk eingetragen.
  3. Ein Gutachter ermittelt den Verkehrswert, das Gericht setzt ihn fest.
  4. Das Gericht bestimmt den Versteigerungstermin.
  5. Im Termin wird geboten, das höchste wirksame Gebot erhält den Zuschlag.

Zwischen Anordnung und Termin vergehen in der Regel viele Monate. Diese Zeit ist Ihr Spielraum. Wer den Anordnungsbeschluss in die Schublade legt, verschenkt ihn.

Weg 1: Mit dem Gläubiger reden

Banken versteigern nicht gern. Das Verfahren kostet sie Zeit, Gerichtsgebühren und meistens Erlös. Ein glaubwürdiger Plan wird deshalb oft ernst genommen. Glaubwürdig heißt: Sie legen offen, wie viel Sie monatlich zahlen können, woher das Geld kommt und bis wann der Rückstand ausgeglichen ist. Oder Sie legen dar, dass Sie das Haus selbst verkaufen und mit dem Erlös die Forderung tilgen.

Hilfreich ist dabei eine Schuldnerberatung. Die Beratungsstellen der Verbraucherzentralen, Kommunen und Wohlfahrtsverbände sind häufig kostenfrei, haben aber oft Wartezeiten. Melden Sie sich deshalb frühzeitig.

Weg 2: Einstweilige Einstellung beantragen

Nach § 30a ZVG kann das Gericht das Verfahren auf Ihren Antrag für höchstens sechs Monate einstellen, wenn begründete Aussicht besteht, dass Sie die Versteigerung in dieser Zeit vermeiden, und die Einstellung Ihnen nach Ihren Verhältnissen und der Art der Schuld zuzumuten ist. Der Antrag ist fristgebunden: Er muss innerhalb von zwei Wochen gestellt werden, nachdem Sie über dieses Recht belehrt wurden (§ 30b ZVG). Die Belehrung steht in der Regel im Anordnungsbeschluss.

Daneben gibt es den Vollstreckungsschutz nach § 765a ZPO für Fälle, in denen die Versteigerung wegen ganz besonderer Umstände eine sittenwidrige Härte wäre, etwa bei ernsthafter Gesundheitsgefahr. Die Hürden dafür sind hoch. Für beides lohnt sich anwaltliche Unterstützung, weil die Begründung über den Erfolg entscheidet.

Weg 3: Das Haus selbst verkaufen

Ein freihändiger Verkauf ist auch noch möglich, wenn die Versteigerung angeordnet ist. Der Versteigerungsvermerk hindert Sie nicht daran, einen Kaufvertrag zu schließen, er macht ihn aber gegenüber dem betreibenden Gläubiger unwirksam, solange dieser nicht mitspielt. Praktisch heißt das: Die Gläubiger müssen zustimmen, ihre Grundschulden gegen Zahlung aus dem Kaufpreis löschen und den Versteigerungsantrag zurücknehmen.

Das klappt am besten, wenn der Kaufpreis die Forderungen deckt. Reicht er nicht, verhandeln Sie mit den Gläubigern über einen Teilverzicht. Banken lassen sich darauf häufiger ein, wenn sie sehen, dass der Verkauf mehr einbringt als das zu erwartende Höchstgebot im Termin.

Unter Zeitdruck ist ein realistischer Preis entscheidend. Ein Käufer, der Finanzierung und Notartermin zügig zusammenbringt, ist in dieser Lage wichtiger als ein paar tausend Euro mehr. Wie sich ein solcher Verkauf zeitlich planen lässt, steht unter Wie schnell kann ich mein Haus verkaufen?.

Was die Wertgrenzen im Termin bedeuten

Im ersten Termin gelten Schutzgrenzen: Liegt das Meistgebot unter der Hälfte des festgesetzten Verkehrswerts, wird der Zuschlag von Amts wegen versagt (§ 85a ZVG). Liegt es unter sieben Zehnteln, kann ein Berechtigter die Versagung beantragen (§ 74a ZVG). In einem weiteren Termin gelten diese Grenzen nicht mehr. Darauf zu hoffen, dass der Termin einfach platzt, ist deshalb keine Strategie.

Typische Fehler

  • Post vom Gericht nicht öffnen oder Fristen verstreichen lassen
  • mit dem Verkauf erst beginnen, wenn der Termin schon feststeht
  • an einen „Retter“ verkaufen, der weit unter Wert kauft und Ihnen ein Wohnrecht verspricht, ohne dass es notariell und im Grundbuch abgesichert wird
  • Geld an Dritte zahlen, die versprechen, das Verfahren gegen Gebühr zu stoppen

Ein Verkauf deutlich unter Wert hat eigene Risiken, gerade wenn weitere Gläubiger existieren. Mehr dazu unter Haus unter Wert verkaufen.