Eine Zwischenfinanzierung, auch Überbrückungskredit genannt, ist ein kurzfristiges Darlehen, mit dem Sie das neue Haus bezahlen, bevor das alte verkauft ist. Die Bank rechnet den erwarteten Verkaufserlös des alten Hauses als Rückzahlungsquelle ein und sichert sich meist über eine Grundschuld auf dem alten oder dem neuen Haus ab. Sobald das alte Haus verkauft ist, wird der Kredit in einer Summe abgelöst. Der Preis für diese Freiheit ist ein Verkauf mit festem Zeitfenster.

Warum der Kauf vor dem Verkauf so häufig vorkommt

Wer ein passendes Haus findet, kann selten warten, bis das eigene verkauft ist. Der Verkäufer des Wunschhauses will einen festen Käufer, keinen, der unter dem Vorbehalt des eigenen Verkaufs steht. Umgekehrt will kaum jemand das alte Haus verkaufen, ohne zu wissen, wohin er zieht. Die Zwischenfinanzierung löst dieses Henne-Ei-Problem, verschiebt es aber nur: Statt vor dem Kauf haben Sie nach dem Kauf Zeitdruck.

Wie die Bank rechnet

Die Bank betrachtet zwei Häuser und zwei Finanzierungen. Für das neue Haus gibt es in der Regel ein langfristiges Darlehen, das auch nach dem Verkauf bestehen bleibt. Dazu kommt der Zwischenkredit für den Teil des Kaufpreises, den später der Erlös aus dem alten Haus decken soll.

Entscheidend ist, wie die Bank den Wert Ihres alten Hauses einschätzt. Sie setzt dabei meist nicht den Preis an, den Sie sich wünschen, sondern einen vorsichtigen Wert, und finanziert davon nur einen Teil. Liegen auf dem alten Haus noch Schulden, ziehen sie diese ab. Die Lücke zwischen dem, was Sie brauchen, und dem, was die Bank als sicheren Erlös ansieht, müssen Sie mit Eigenkapital schließen.

Ein ausgedachtes Beispiel mit runden Zahlen: Das neue Haus kostet 500.000 Euro, das alte soll 400.000 Euro bringen und ist noch mit 100.000 Euro belastet. Rechnet die Bank vorsichtig mit 350.000 Euro Erlös, bleiben nach Ablösung der Altschuld 250.000 Euro, die sie als Zwischenkredit für tragfähig hält. Die übrigen 250.000 Euro müssten aus einem langfristigen Darlehen und Eigenkapital kommen. Ihre Bank kann ganz anders rechnen; das Beispiel zeigt nur die Logik.

Was das für den Verkauf des alten Hauses bedeutet

Mit der Unterschrift unter den Zwischenkredit beginnt eine Uhr zu laufen. Jeder Monat kostet Zinsen für zwei Finanzierungen, dazu Nebenkosten für zwei Häuser. Je näher das Laufzeitende rückt, desto schwächer wird Ihre Verhandlungsposition, und Käufer spüren das.

Planen Sie den Verkauf deshalb vom Ende her:

  • Vor dem Kauf einen realistischen Verkaufspreis ermitteln lassen, nicht den Wunschpreis. Die Bank wird ohnehin nach einer Bewertung fragen.
  • Unterlagen für das alte Haus zusammenstellen, bevor Sie den neuen Kaufvertrag unterschreiben: Grundbuchauszug, Energieausweis, Pläne, bei Wohnungseigentum Protokolle und Teilungserklärung.
  • Mit der Vermarktung beginnen, sobald der Kauf sicher ist, nicht erst nach dem Umzug. Ein bewohntes, gepflegtes Haus lässt sich in vielen Fällen besser zeigen als ein leeres.
  • Einen Puffer einplanen. Zwischen Notartermin und Zahlung des Kaufpreises vergehen in der Regel einige Wochen. Der Zwischenkredit muss so lange laufen, bis das Geld tatsächlich da ist, nicht nur bis zur Unterschrift.

Wie lange die einzelnen Schritte typischerweise dauern, steht unter Wie schnell kann ich mein Haus verkaufen?. Wann genau der Käufer zahlen muss, erklärt Wann ist der Kaufpreis fällig?.

Alternativen zur Zwischenfinanzierung

Nicht immer ist der Überbrückungskredit der beste Weg.

Eine Möglichkeit ist, das alte Haus zuerst zu verkaufen und eine spätere Übergabe zu vereinbaren. Der Käufer zahlt, Sie wohnen bis zu einem festen Datum weiter. Das braucht einen Käufer, der warten kann, und eine klare Regelung im Kaufvertrag, etwa zu Nutzungsentgelt und Räumung.

Eine zweite Möglichkeit ist ein Kaufvertrag für das neue Haus mit späterer Fälligkeit. Manche Verkäufer akzeptieren, dass der Kaufpreis erst nach einigen Monaten fällig wird, wenn sie selbst ohnehin nicht sofort ausziehen.

Wenig empfehlenswert ist dagegen ein Kaufvertrag unter dem Vorbehalt, dass Ihr eigenes Haus verkauft wird. Verkäufer lehnen das fast immer ab, und wenn nicht, verlangen sie dafür einen höheren Preis.

Lohnt sich eine Zwischenfinanzierung?

Sie lohnt sich, wenn das alte Haus in einer gefragten Lage steht, nur gering belastet ist und Sie genug Eigenkapital haben, um auch einen längeren Verkauf durchzustehen. Sie lohnt sich nicht, wenn Sie schon heute knapp kalkulieren müssen oder das alte Haus Eigenheiten hat, die den Verkauf erfahrungsgemäß verzögern, etwa eine schwierige Erbengeschichte oder größeren Sanierungsbedarf. Dann ist es oft klüger, erst zu verkaufen und eine Übergangswohnung in Kauf zu nehmen, als mit zwei Häusern unter Druck zu geraten.