Nein, sobald das Insolvenzgericht das Verfahren eröffnet hat, dürfen Sie Ihr Haus nicht mehr selbst verkaufen. Das Recht, über Ihr Vermögen zu verfügen, geht dann auf den Insolvenzverwalter über (§ 80 InsO), und das Haus gehört zur Insolvenzmasse (§ 35 InsO). Bis zur Eröffnung können Sie noch selbst verkaufen; ein solcher Verkauf muss aber zu einem marktgerechten Preis erfolgen und darf einzelne Gläubiger nicht bevorzugen, sonst kann er später angefochten werden.

Damit ist der Zeitpunkt die wichtigste Frage. Wer seine Lage früh erkennt, hat noch Handlungsspielraum. Wer erst reagiert, wenn der Beschluss im Briefkasten liegt, ist nur noch Beteiligter.

Vor der Eröffnung: Was noch in Ihrer Hand liegt

Solange kein Insolvenzverfahren eröffnet ist, sind Sie Eigentümer mit allen Rechten. Sie können einen Käufer suchen, den Preis verhandeln und den Kaufvertrag beim Notar unterschreiben. Ihre Bank muss der Löschung ihrer Grundschuld zustimmen, was sie in der Regel tut, wenn der Kaufpreis die Restschuld deckt oder wenn sie mit dem Erlös besser fährt als mit einer Versteigerung.

Zwei Dinge sollten Sie dabei wissen:

Der Preis muss stimmen. Verkaufen Sie deutlich unter Wert, etwa an Verwandte, kann der spätere Insolvenzverwalter das Geschäft anfechten. Die Anfechtungsregeln der §§ 129 ff. InsO reichen je nach Fall mehrere Jahre zurück; unentgeltliche Leistungen etwa sind nach § 134 InsO vier Jahre lang anfechtbar. Ein Wertgutachten oder zumindest eine dokumentierte Marktpreiseinschätzung schützt Sie und den Käufer.

Der Erlös gehört nicht automatisch Ihnen. Was nach Ablösung der Bank übrig bleibt, ist Ihr Vermögen und steht im späteren Verfahren den Gläubigern zur Verfügung. Wer kurz vor dem Antrag einzelne Gläubiger aus dem Erlös bezahlt, riskiert, dass diese Zahlungen zurückgefordert werden.

Ob ein Verkauf vor dem Antrag sinnvoll ist, lässt sich nur mit Blick auf alle Schulden beurteilen. Sprechen Sie mit einer anerkannten Schuldnerberatungsstelle oder einem Anwalt für Insolvenzrecht, bevor Sie einen Käufer festmachen.

Nach der Eröffnung: Der Verwalter verkauft

Mit dem Eröffnungsbeschluss trägt das Grundbuchamt einen Insolvenzvermerk ein (§ 32 InsO). Ab diesem Moment kann kein Käufer mehr wirksam von Ihnen erwerben. Der Insolvenzverwalter entscheidet, ob und wie das Haus verwertet wird.

In der Praxis gibt es drei Wege:

  1. Freihändiger Verkauf durch den Verwalter. Das ist der häufigste und meist der wirtschaftlich beste Weg. Der Verwalter sucht einen Käufer, oft mit Unterstützung eines Maklers, und verkauft über einen Notar. Weil die Bank ein Absonderungsrecht hat (§ 49 InsO), stimmt er sich mit ihr über den Preis ab; ohne ihre Mitwirkung wird die Grundschuld nicht gelöscht.
  2. Zwangsversteigerung. Der Verwalter kann sie selbst betreiben (§ 165 InsO), die Bank ebenso. Versteigerungen bringen meist weniger als ein freier Verkauf und dauern länger.
  3. Freigabe. Ist das Haus so hoch belastet, dass für die Gläubigergemeinschaft nichts übrig bliebe, kann der Verwalter es aus der Masse freigeben. Dann gehört es wieder zu Ihrem freien Vermögen, die Bank kann aber weiterhin aus ihrer Grundschuld vollstrecken.

Was Sie trotzdem beeinflussen können

Auch wenn Sie nicht mehr selbst verkaufen dürfen, sind Sie nicht ohne Einfluss. Der Verwalter ist auf Ihre Mitwirkung angewiesen: Unterlagen zum Haus, Zugang für Besichtigungen, Angaben zu Mängeln. Sie sind dazu ohnehin verpflichtet (§ 97 InsO). Wer kooperiert, verkürzt das Verfahren und verbessert oft den Preis, was am Ende Ihre Restschuld senkt.

Sie können dem Verwalter auch einen Käufer vorschlagen. Kennt jemand aus der Familie das Haus und möchte es zu einem fairen Preis übernehmen, ist das ein legitimer Weg. Der Verwalter prüft das Angebot wie jedes andere; einen Rabatt für Angehörige gibt es nicht.

Häufige Missverständnisse

Viele glauben, mit dem Hausverkauf sei die Insolvenz abgewendet. Das stimmt nur, wenn der Erlös tatsächlich alle Schulden deckt. Bleibt nach Ablösung der Bank eine Restschuld und gibt es weitere Gläubiger, ändert der Verkauf an der Zahlungsunfähigkeit wenig. Dann ist ein geordnetes Verfahren mit anschließender Restschuldbefreiung (§§ 286 ff. InsO) manchmal der ehrlichere Weg.

Ebenso verbreitet ist der Gedanke, man könne das Haus noch schnell auf den Partner übertragen. Genau solche Übertragungen hat das Anfechtungsrecht im Blick. Sie schaden am Ende meist beiden.

Eine Einordnung für die Praxis

Ein eigener Verkauf vor dem Antrag lohnt sich, wenn der Erlös die Bankschulden sicher deckt, ein realistischer Käufer in Sicht ist und Sie den Preis sauber belegen können. Er lohnt sich nicht, wenn Sie damit nur Zeit gewinnen wollen oder wenn ohnehin klar ist, dass ein Verfahren folgt. Steht bereits ein Versteigerungstermin an, ohne dass ein Insolvenzverfahren eröffnet ist, finden Sie die Handlungsmöglichkeiten unter Zwangsversteigerung abwenden. Wie Sie mit der Bank verhandeln, wenn der Kredit noch läuft, steht unter Haus verkaufen trotz Kredit.