Verkaufen Sie Ihr Haus unter Wert an einen fremden Käufer, etwa weil Sie schnell Geld brauchen, ist das rechtlich meist unproblematisch: Der Preis zwischen fremden Dritten gilt als Ergebnis einer Verhandlung. Anders sieht es aus, wenn der Käufer ein Angehöriger ist oder wenn Gläubiger, das Sozialamt oder ein Insolvenzverwalter im Spiel sind. Dann kann der Preisnachlass als Schenkung gewertet werden, mit Folgen für Schenkungsteuer und Rückforderung.

Zwischen Fremden: Ihr Verlust, Ihre Entscheidung

Ein Eilverkauf an einen Käufer, den Sie vorher nicht kannten, ist ein normales Geschäft, auch wenn der Preis niedrig ist. Das Finanzamt sieht darin keine Schenkung, weil es am Willen zur Unentgeltlichkeit fehlt. Ein schlechtes Geschäft ist eben kein Geschenk.

Trotzdem sollten Sie wissen, wie weit Sie unter dem Wert liegen. Wer unter Zeitdruck das erste Angebot annimmt, ohne den Verkehrswert zu kennen, verschenkt unter Umständen viel Geld. Eine Werteinschätzung vor dem Verkauf zeigt Ihnen, ob der Abschlag ein vertretbarer Preis für Tempo ist oder ein Ausnutzen Ihrer Lage.

Eine Grenze gibt es: Ein grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung kann einen Vertrag sittenwidrig machen (§ 138 BGB), wenn weitere Umstände hinzukommen, etwa das Ausnutzen einer Zwangslage. Das ist die Ausnahme und muss im Streitfall nachgewiesen werden.

An Angehörige: die gemischte Schenkung

Verkaufen Sie das Haus Ihrem Kind für deutlich weniger als den Verkehrswert, liegt nahe, dass Sie einen Teil schenken wollten. Juristen sprechen von einer gemischten Schenkung: teils Kauf, teils Geschenk. Der geschenkte Teil unterliegt der Schenkungsteuer.

Steuer fällt nur an, wenn der geschenkte Betrag, zusammengerechnet mit anderen Schenkungen derselben Person in den letzten zehn Jahren (§ 14 ErbStG), den persönlichen Freibetrag übersteigt. Die Freibeträge richten sich nach dem Verwandtschaftsgrad (§ 16 ErbStG); für Kinder und Ehegatten sind sie hoch, für Geschwister, Nichten und Neffen oder nicht verwandte Personen deutlich niedriger. Prüfen Sie die aktuelle Höhe vor dem Verkauf.

Wichtig für die Praxis: Das Finanzamt setzt für die Prüfung den Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz an, nicht Ihren Wunschwert. Ein Gutachten kann helfen, wenn Sie einen niedrigeren Wert belegen wollen.

Das Sozialamt und die Zehn-Jahres-Frist

Wird der Verkäufer innerhalb von zehn Jahren nach einer Schenkung bedürftig und kann seinen Unterhalt nicht mehr bestreiten, darf er das Geschenk zurückfordern (§§ 528, 529 BGB). Bei einer gemischten Schenkung betrifft das den verschenkten Teil. Zieht der Verkäufer zum Beispiel ins Pflegeheim und beantragt Sozialhilfe, kann das Sozialamt diesen Anspruch auf sich überleiten (§ 93 SGB XII). Wer das Haus dann gekauft hat, muss unter Umständen den Differenzbetrag zahlen.

Bevor Sie also das Haus „günstig in der Familie“ verkaufen, um es vor den Heimkosten zu schützen: Das funktioniert so nicht. Hintergründe unter Haus verkaufen fürs Pflegeheim.

Gläubiger und Insolvenz

Haben Sie Schulden, sind günstige Verkäufe besonders riskant. Gläubiger können Rechtshandlungen anfechten, die sie benachteiligen, etwa unentgeltliche Leistungen der letzten vier Jahre (§ 4 Anfechtungsgesetz). Im Insolvenzverfahren kann der Insolvenzverwalter unentgeltliche Leistungen ebenfalls innerhalb von vier Jahren vor dem Insolvenzantrag anfechten (§ 134 InsO). Für Verträge mit nahestehenden Personen, die Gläubiger unmittelbar benachteiligen, gelten zusätzliche Regeln (§ 133 Abs. 4 InsO).

Praktisch heißt das: Ein Verkauf unter Wert an Verwandte kurz vor einer Pfändung oder Insolvenz wird oft rückgängig gemacht oder muss ausgeglichen werden. Wer in Zahlungsschwierigkeiten steckt, sollte einen marktgerechten Verkauf anstreben und mit den Gläubigern reden. Mehr dazu unter Zwangsversteigerung abwenden.

Wann ein günstiger Verkauf in Ordnung ist

Ein Preis unter dem rechnerischen Wert ist unproblematisch, wenn:

  • der Käufer ein Fremder ist und der Preis frei verhandelt wurde,
  • der Abschlag sachlich begründet ist, etwa durch Mängel, einen Sanierungsstau oder ein eingetragenes Wohnrecht,
  • Sie den Abschlag bewusst in Kauf nehmen, weil Ihnen Tempo mehr wert ist, und keine Dritten benachteiligt werden.

Dokumentieren Sie in solchen Fällen, warum der Preis zustande kam: Angebote anderer Interessenten, Mängelliste, Werteinschätzung. Das hilft, wenn später jemand Fragen stellt.