Ein Zwang zum Verkauf entsteht in der Regel erst, wenn die Heimkosten nicht mehr aus Rente, Pflegeversicherung und Erspartem bezahlt werden können und Sozialhilfe beantragt wird. Dann gilt ein Haus, das weder Sie noch Ihr Ehepartner mehr bewohnen, meist als verwertbares Vermögen (§ 90 SGB XII). Das Sozialamt zahlt dann häufig zunächst als Darlehen und erwartet, dass das Haus verkauft wird. Bewohnt der Ehepartner das Haus weiter, ist es dagegen in vielen Fällen geschützt.

Wann der Verkauf zur Pflicht wird

Solange Sie die Heimkosten selbst tragen, entscheiden Sie frei, ob und wann Sie verkaufen. Die Frage stellt sich erst, wenn das Geld nicht reicht und „Hilfe zur Pflege“ nach dem SGB XII beantragt wird. Sozialhilfe ist nachrangig: Wer Vermögen hat, muss es grundsätzlich zuerst einsetzen.

Geschützt ist nach § 90 Abs. 2 Nr. 8 SGB XII ein angemessenes Hausgrundstück, das von der leistungsberechtigten Person oder Angehörigen bewohnt wird und nach ihrem Tod weiter bewohnt werden soll. Zieht die alleinstehende Eigentümerin ins Heim und steht das Haus leer, greift dieser Schutz in der Regel nicht mehr. Lebt der Ehemann weiter darin, sieht es anders aus. Wie das Amt im Einzelfall entscheidet, hängt von Größe, Wert und Nutzung ab.

Weil ein Verkauf Zeit braucht, gewährt das Sozialamt die Leistung oft als Darlehen und sichert es durch eine Grundschuld (§ 91 SGB XII). Nach dem Verkauf wird es aus dem Erlös zurückgezahlt.

Wer verkaufen darf

Hier liegt in der Praxis die größte Hürde. Ist der Eigentümer geschäftsfähig, unterschreibt er selbst beim Notar. Viele Heimeinzüge geschehen aber, weil die Kräfte oder das Urteilsvermögen nachlassen.

Mit Vorsorgevollmacht. Eine Vollmacht, die Grundstücksgeschäfte umfasst, reicht aus. Damit das Grundbuchamt sie anerkennt, muss sie aber notariell beglaubigt oder beurkundet sein (§ 29 GBO). Eine privatschriftliche Vollmacht genügt dafür nicht, so gut sie gemeint ist. Prüfen Sie das früh, denn ohne passende Vollmacht gerät der Verkauf ins Stocken.

Ohne Vollmacht. Dann muss das Betreuungsgericht einen Betreuer bestellen. Dieser darf das Haus verkaufen, braucht für den Vertrag aber die Genehmigung des Betreuungsgerichts (§ 1850 BGB). Das Gericht prüft, ob der Verkauf im Interesse des Betreuten liegt und ob der Preis angemessen ist, oft anhand eines Gutachtens. Rechnen Sie mit zusätzlichen Wochen bis Monaten. Der Kaufvertrag wird erst mit der Genehmigung wirksam, und Käufer müssen das wissen.

Wie der Verkauf praktisch abläuft

Ein Haus, dessen Eigentümer im Heim lebt, ist oft noch voll eingerichtet. Räumung und Vorbereitung brauchen Zeit, manchmal mehr als die Käufersuche. Planen Sie:

  • Klärung der Vertretung: Vollmacht prüfen oder Betreuung beantragen
  • Unterlagen sammeln: Grundbuchauszug, Bauunterlagen, Energieausweis (siehe Haus verkaufen ohne Energieausweis)
  • Wert ermitteln, bei Betreuung möglichst so, dass das Gericht die Bewertung nachvollziehen kann
  • Haus räumen oder entscheiden, ob es besenrein oder mit Inventar verkauft wird
  • laufende Kosten im Blick behalten: Ein leeres Haus kostet weiter Versicherung, Heizung im Winter und Grundsteuer, und der Versicherer muss über Leerstand informiert werden

Was nicht funktioniert

Das Haus kurz vor dem Heimeinzug an die Kinder zu verschenken, schützt es nicht. Wird der Schenker innerhalb von zehn Jahren bedürftig, kann er die Schenkung zurückfordern (§§ 528, 529 BGB), und dieses Recht kann auf das Sozialamt übergehen. Ähnlich heikel ist ein Verkauf an Angehörige weit unter Wert. Warum, erklärt Haus unter Wert verkaufen.

Und die Kinder?

Seit dem Angehörigen-Entlastungsgesetz werden Kinder für den Elternunterhalt nur noch herangezogen, wenn ihr Jahreseinkommen 100.000 Euro übersteigt (§ 94 Abs. 1a SGB XII). Das Haus der Eltern ist davon zu trennen: Es ist Vermögen der Eltern, und um dessen Einsatz geht es beim Sozialamt.

Steht der Verkauf fest, entscheidet oft die Organisation über das Tempo: Wer unterschreibt, wenn die Eltern das nicht mehr selbst können, und liegt eine Vorsorgevollmacht vor, die das Grundbuchamt akzeptiert? Was der Notar dafür braucht, steht unter Notartermin beim Hausverkauf.